02 жовтня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_2 та ОСОБА_1 у справі за позовом
виконувача обов’язків керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах
держави в особі Рівненської міської ради до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа —
державний реєстратор Виконавчого комітету Корнинської сільської ради
Рівненського району Рівненської області (далі – державний реєстратор), про
визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Суди встановили, що Рівненська місцева прокуратура під час перевірки інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виявила, що державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 54410159 та проведено 05 жовтня 2020 року реєстрацію права власності нерухомого об’єкта – приміщення, торгове приміщення, площею 10,8 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, за ОСОБА_1. Відомості про присвоєння поштової адреси: АДРЕСА_1, відсутні. Управління земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради не отримувало заяв з питань надання у власність чи користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1. Документи щодо реєстрації або видачі дозвільних документів на виконання будівельних робіт за вказаним об’єктом, а також документи про прийняття в експлуатацію вказаного об’єкта відсутні, право на виконання підготовчих чи будівельних робіт на будівництво торгового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, не набувалось.
04 червня 2021 року, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, за яким останній набув право власності на торгове приміщення, площею 10,8 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, та зареєстрував право власності на вказане приміщення.
Встановивши, що Рівненська міська рада не здійснила юридично значимих дій для захисту прав територіальної громади, прокурор вважав, що існують обґрунтовані підстави для захисту інтересів держави в особі Рівненської міської ради.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, позов задовольнив. Визнав незаконними та скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 жовтня 2020 року, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 червня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності за ОСОБА_2 на приміщення, площею 10,8 кв. м, на АДРЕСА_1. Судові рішення мотивовано тим, що позов у цій справі поданий прокурором на захист права комунальної власності на землю. Порушення полягає у реєстрації права власності відповідачів на цей об’єкт нерухомості і перешкоджає Рівненській міській раді реалізовувати всі правомочності власника щодо земельної ділянки, на якій цей об’єкт знаходиться. Докази здійснення будівництва спірного обєкта нерухомого майна саме відповідачами матеріали справи не містять, тому знесення обєктів нерухомого майна, на які протиправно зареєстровано право власності за ОСОБА_1, а згодом за ОСОБА_2, не є належним способом захисту у спірних правовідносинах.
Верховний Суд, переглядаючи справу, не погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об’єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права
власності додаткові юридичні обмеження.
Отже, здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірного об’єкта нерухомості, право власності на який згодом зареєстровано за ОСОБА_2,
порушує права Рівненської міської ради на користування та розпорядження
земельною ділянкою, на якій побудований спірний об’єкт нерухомості.
Тому висновки суду першої інстанції, з якими погодився суд апеляційної інстанції, про те, що знесення об’єкта нерухомого майна, на який зареєстровано право власності за ОСОБА_1, а згодом і за ОСОБА_2, не є належним способом захисту у спірних правовідносинах, оскільки доказів здійснення будівництва спірного об’єкта нерухомості майна саме відповідачами матеріали справи не місять, суперечать вимогам статті 376 ЦК України.
Верховний Суд зазначив, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не приведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа — власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту
прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про
знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання
права власності на самочинно побудоване майно.
Ураховуючи викладене, Верховний Суд рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду скасував, у задоволенні позову відмовив.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 02 жовтня 2024 року у справі № 569/17365/21 (провадження № 61-4170св24) можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/122118142.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.