03 лютого 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал» (далі – ТОВ «Грифон капітал»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит» (далі – ТОВ «Профіт кредит»), третя особа – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу,про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Суд установив, що ОСОБА_1 успадкувала від сина, який помер у 2018 році, житловий будинок, що перебував в іпотеці.У 2011 році банк-іпотекодержатель надсилав синові позивача вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір у позасудовому порядку звернути стягнення на предмет іпотеки. Після цього було ухвалено рішення про стягнення на користь банку кредитного боргу, відкрито виконавче провадження, однак судове рішення виконано не було.Прав а вимоги за кредитним та іпотечним договорами кілька разів відступалися, і в листопаді 2019 року останній іпотекодержатель – ТОВ «Грифон капітал»реалізував право вимоги в позасудовому порядку шляхом продажу спірного житлового будинку ТОВ «Профіт кредит».
Відмовляючи у задоволенні позову, районний суд, з рішенням якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що хоча іпотекодержатель не повідомив боржника про намір продати предмет іпотеки у порушення вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку»,наслідком такого порушення є відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання договору недійсним.
Верховний Суд не погодився з таким висновком судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов’язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звернути стягнення на предмет іпотеки.
Ненадсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов’язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо іпотекодержатель має право на продаж предмета іпотеки за рішенням суду або договором, то він зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У р невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування збитків.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцеві вимоги про усунення порушення основного зобов’язання відповідно до частини першої статті35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону (одним документом),необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті35 Закону України «Про іпотеку».
У цій справі останній іпотекодержатель – ТОВ «Грифон капітал»не надсилав спадкоємцеві повідомлення про усунення порушення, а також про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу.
Надіслана первісним кредитором у 2011 році вимога боржникові, який згодом помер, не була реалізована, оскільки після її направлення банк звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості за кредитним договором.
ТОВ «Грифон капітал», звертаючи стягнення в позасудовому порядку на предмет іпотеки, який на час продажу успадкований ОСОБА_1, не повідомив її про необхідність усунення порушення зобов’язань та про наслідки такого неусунення – звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто ТОВ «Грифон Капітал» не пред’явив своїх кредиторських вимог до ОСОБА_1 у порядку статті 1281 ЦК України, а отже, повинен був дотриматись вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Спадкоємець боржника, якому не відомо про існування вимог кредитора спадкодавця, не може бути позбавлений успадкованого майна в позасудовому порядку без будь-якого повідомлення чи попереднього пред’явлення претензії кредитором. Позбавлення особи майна в такий спосіб є порушенням права власності, гарантованого статтею 41 Конституції України.
Постановою Верховного Суду від 03 лютого 2021 року рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 12 серпня 2020 року скасовано, ухвалено рішення про задоволення позову ОСОБА_1, яким визнано недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, укладеного між ТОВ «Грифон капітал» та ТОВ «Профіт кредит»; скасовано рішення приватного нотаріуса щодо державної реєстрації права власності на цей будинок за ТОВ «Профіт кредит».
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 03 лютого 2021 року у справі No278/3367/19-ц (провадження No 61-13586св20) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/94803271