Про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк vs поновлення договорів оренди землі розповіла доцентка кафедри конституційного, адміністративного, екологічного та трудового права Полтавського юридичного інституту Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, к.ю.н. Олена Батигіна під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк vs поновлення договорів оренди землі, а саме:
1. Порівняльна характеристика правової природи переважного права та поновлення договору оренди землі.
2. Особливості застосування статті 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів у сучасному цивільному обігу.
3. Порівняльний аналіз процедур поновлення договорів оренди за старим та новим законодавством.
4. Алгоритм та часові межі реалізації орендарем переважного права на укладення договору на новий строк.
5. Критерії «належного виконання обов’язків» орендарем як обов’язкова умова збереження переважного права.
6. Зловживання правом з боку орендодавця: правова оцінка дій власника, який ухиляється від отримання повідомлення орендаря або штучно створює умови для передачі ділянки третій особі.
7. Співвідношення орендних прав із переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
8. Аналіз актуальних правових позицій Великої Палати Верховного Суду та Касаційного господарського суду у земельних спорах щодо ключових аспектів продовження оренди.
9. Процесуальні аспекти обрання ефективного способу захисту прав орендаря та орендодавця в судовому порядку з окреслених питань.
10.Правова доля об’єктів нерухомого майна та врожаю у разі припинення орендних відносин та відмови у їх продовженні.
У рамках характеристики переважного права та поновлення договору оренди землі акцентовано на наступному:
1. Порівняльна характеристика правової природи переважного права та поновлення договору оренди землі
Лектор розмежовує два самостійні способи продовження орендних земельних правовідносин: реалізацію переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі. Вони мають різну правову природу, різний механізм реалізації та різні юридичні наслідки.
Переважне право є суб’єктивним цивільним правом орендаря, яке забезпечує йому пріоритет перед іншими особами на укладення нового договору оренди після закінчення строку чинного договору. Його реалізація залежить від активної поведінки орендаря, який повинен своєчасно повідомити орендодавця про намір скористатися цим правом, направити проєкт додаткової угоди (за старою редакцією законодавства) або діяти відповідно до чинної процедури. Крім того, необхідною умовою є належне виконання орендарем своїх договірних обов’язків.
Поновлення договору оренди має іншу правову природу. За старою редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» існувало два механізми поновлення: через реалізацію переважного права та шляхом так званої «мовчазної згоди». Після законодавчих змін поновлення договорів здійснюється відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України та статті 32-2 Закону України «Про оренду землі».
Судова практика:
Верховний Суд у постанові Великої Палати від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц чітко розмежував ці два механізми. Суд зазначив, що частини 1–5 статті 33 Закону регулювали саме реалізацію переважного права. Цей механізм застосовується тоді, коли сторони мають намір погодити нові істотні умови або укласти договір на новий строк. Він передбачає активні дії обох сторін: переговори, узгодження умов та укладення додаткової угоди. Якщо орендодавець повідомив про небажання продовжувати договір або сторони не погодили істотні умови, переважне право припиняється. Водночас частина 6 статті 33 регулювала окремий випадок поновлення договору за принципом «мовчазної згоди», коли орендар продовжує користування земельною ділянкою, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення договору письмово не заперечує проти його поновлення.
Палата Касаційного господарського суду у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 звернула увагу, що для поновлення договору за правилами частини 6 статті 33 повідомлення орендарем орендодавця не вимагалося. Суть цього способу полягала саме у продовженні користування земельною ділянкою та відсутності заперечень орендодавця.
Разом із тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц сформувала концепцію єдиного складного юридичного складу статті 33 Закону України «Про оренду землі». Суд дійшов висновку, що якщо орендар не направив лист-повідомлення разом із проєктом додаткової угоди до закінчення строку договору, він не може посилатися на поновлення договору за принципом «мовчазної згоди», навіть якщо продовжив користування земельною ділянкою і орендодавець не висловив заперечень.
Аналогічний підхід підтриманий Касаційним цивільним судом у постанові від 23.07.2025 у справі № 161/8859/23, де наголошено, що поновлення договору за частиною 6 статті 33 не є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин. Ненадсилання орендарем до закінчення строку договору листа-повідомлення та проєкту додаткової угоди виключає можливість визнання договору поновленим.
Касаційний цивільний суд у постанові від 06.11.2019 у справі № 490/7017/16-ц визначив переважне право як суб’єктивне цивільне право, що забезпечує його носію пріоритет перед іншими особами у набутті чи реалізації відповідного права.
2. Особливості застосування статті 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів у сучасному цивільному обігу
Після набрання чинності Законом № 340-IX законодавець істотно змінив порядок поновлення договорів оренди землі. Стаття 32-2 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачає, що поновлення договорів здійснюється відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України.
Стаття 126-1 ЗК України запровадила нову модель поновлення договорів. Якщо договір містить умову про його поновлення, а жодна зі сторін не подала заяву про виключення відомостей щодо поновлення договору з Державного реєстру речових прав, договір вважається поновленим без укладення нового письмового правочину. Закон прямо встановлює, що вчинення інших дій сторонами для поновлення договору не вимагається.
Водночас дія статті 126-1 має обмеження у часі.
Касаційний господарський суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що всі договори, укладені до 16.07.2020, продовжують регулюватися старою редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі». Для таких договорів не потрібно укладати додаткові угоди про включення умови щодо автоматичного поновлення за статтею 126-1 ЗК України. Для збереження переважного права достатньо дотриматися процедури письмового звернення із проєктом додаткової угоди до закінчення строку договору.
Такий підхід підтверджений постановою Касаційного господарського суду від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, у якій роз’яснено, що правила статті 126-1 Земельного кодексу України застосовуються лише до договорів оренди, укладених або змінених після набрання чинності Законом № 340-IX. Договори, укладені до цієї дати, поновлюються відповідно до умов договору та законодавства, яке діяло на момент їх укладення.
Таким чином, сучасний цивільний обіг передбачає співіснування двох режимів поновлення договорів: нового механізму, заснованого на статті 126-1 ЗК України, та старого порядку, який продовжує застосовуватися до договорів, укладених до 16 липня 2020 року.
3. Порівняльний аналіз процедур поновлення договорів оренди за старим та новим законодавством
За старою редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» процедура поновлення була значно складнішою та вимагала активної поведінки сторін.
Орендар мав до закінчення строку договору повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом, направити лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди. Орендодавець протягом одного місяця перевіряв відповідність документів закону, за необхідності погоджував істотні умови, після чого приймав рішення про поновлення або повідомляв про заперечення. Якщо сторони не досягали згоди щодо істотних умов, переважне право припинялося.
Після прийняття Закону № 340-IX процедура була істотно спрощена для договорів, на які поширюється стаття 126-1 Земельного кодексу України. Якщо договір містить відповідну умову про поновлення, відсутня заява сторони про виключення запису щодо поновлення, а також виконані інші законодавчі вимоги, договір поновлюється автоматично без підписання нового письмового правочину.
Разом із тим нові правила не мають зворотної дії. Верховний Суд у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та від 06.08.2024 у справі № 912/300/23 підтвердив, що договори, укладені до 16.07.2020, поновлюються виключно за правилами, які діяли на момент їх укладення.
Додатково Верховний Суд у постанові КГС від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23 звернув увагу, що за чинною редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право реалізується шляхом укладення нового договору оренди на підставі рішення відповідного органу, а не шляхом укладення додаткової угоди до попереднього договору. Також суд зазначив, що якщо обидві сторони виявили волю на поновлення договору, недотримання радою місячного строку для розгляду звернення саме по собі не припиняє переважного права орендаря.
4. Алгоритм та часові межі реалізації орендарем переважного права на укладення договору на новий строк
Переважне право орендаря реалізується шляхом послідовного виконання визначених законом дій. Передусім орендар повинен належно виконувати свої обов’язки за договором оренди. До закінчення строку договору він має повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом. Строк такого повідомлення визначається договором, однак він не може бути пізнішим ніж один місяць до закінчення строку договору. До листа-повідомлення обов’язково додається проєкт додаткової угоди. Після отримання повідомлення орендодавець протягом одного місяця розглядає його, перевіряє відповідність вимогам закону, за необхідності погоджує істотні умови договору та приймає рішення про його поновлення або направляє письмові заперечення.
Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду у постанові від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 зазначив, що сторони, реалізуючи принцип свободи договору, можуть встановити у договорі власний строк звернення орендаря щодо реалізації переважного права. У такому випадку саме договірний строк має пріоритет перед загальним строком, визначеним статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Аналогічний підхід викладений у постановах КГС ВС від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18.
У постанові Касаційного цивільного суду від 22.02.2023 у справі № 954/1000/20 Верховний Суд узагальнив умови реалізації переважного права. До них належать належне виконання орендарем своїх обов’язків, своєчасне направлення листа-повідомлення не пізніше ніж за один місяць до закінчення договору разом із проєктом додаткової угоди, відсутність заперечень орендодавця протягом місяця після отримання повідомлення та продовження користування земельною ділянкою.
Важливе значення має і судовий захист порушеного права. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 зазначила, що право на позов виникає через один місяць після подання орендарем проєкту угоди, якщо рада мовчить або відмовляє у її укладенні. При цьому невиконання обов’язку укласти договір є триваючим порушенням, тому трирічна позовна давність не застосовується, а позов може бути заявлений протягом усього строку нової оренди.
5. Критерії «належного виконання обов’язків» орендарем як обов’язкова умова збереження переважного права
Однією з основних умов існування переважного права є належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди. Саме ця обставина прямо передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі» як необхідна передумова для виникнення переважного права після закінчення строку договору.
Належне виконання обов’язків охоплює не лише сумлінне користування земельною ділянкою, а й дотримання встановленої законом процедури реалізації переважного права. Орендар повинен своєчасно направити лист-повідомлення, додати проєкт додаткової угоди, виконувати всі договірні зобов’язання та продовжувати користування земельною ділянкою. Лише сукупність цих умов дозволяє претендувати на поновлення договору.
Судова практика:
Постанова КГС ВС від 05.02.2025 у справі № 918/456/24 прямо визначає, що порушення орендарем своїх обов’язків за договором є самостійною підставою для припинення переважного права.
Не менш важливим є погодження сторонами всіх істотних умов договору. У постанові КГС ВС від 17.09.2025 у справі № 906/1220/24 Верховний Суд зазначив, що саме досягнення згоди щодо всіх істотних умов є тим юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк. Якщо хоча б одна сторона не погоджується з істотними умовами, переважне право орендаря припиняється. Воно лише гарантує пріоритет перед іншими особами, але не надає права примусити орендодавця укласти договір на запропонованих орендарем умовах.
У цій же постанові Верховний Суд сформулював практичні висновки. Якщо орендар має намір реалізувати саме переважне право, запропонований ним проєкт договору повинен містити умови, які не є гіршими або відрізняються лише в межах попередньо погоджених сторонами положень. Водночас орендодавцю достатньо належним чином зафіксувати незгоду із запропонованими новими істотними умовами, щоб законно відмовити у поновленні договору за переважним правом.
Дектор також визначає інші випадки припинення переважного права. Воно втрачається у разі неузгодження істотних умов договору, неподання проєкту додаткової угоди або порушення процедури, встановленої частиною п’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі». Такі висновки викладені у постановах КГС ВС від 17.09.2025 у справі № 906/1220/24 та від 13.02.2024 у справі № 922/1457/23.
6. Зловживання правом з боку орендодавця: правова оцінка дій власника, який ухиляється від отримання повідомлення орендаря або штучно створює умови для передачі ділянки третій особі
Реалізація переважного права повинна здійснюватися добросовісно обома сторонами. Орендодавець не може створювати штучні перешкоди для реалізації орендарем його переважного права або використовувати формальні підстави для передачі земельної ділянки іншій особі всупереч установленій законом процедурі.
Якщо орендар належно і своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та подав проєкт договору, земельна ділянка не підлягає передачі на земельні торги відповідно до пункту 22 частини другої статті 134 Земельного кодексу України. Верховний Суд у постанові КГС від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23 зазначив, що у такому випадку непередача ділянки на аукціон не порушує прав інших осіб, які потенційно могли б брати участь у торгах.
Якщо орендодавцем є орган місцевого самоврядування, його позиція щодо відмови не може оформлюватися звичайним листом. У постанові КГС ВС від 22.10.2024 у справі № 912/1952/23 зазначено, що звернення орендаря має бути розглянуте на сесії відповідної ради, а рішення повинно бути прийняте саме за результатами такого розгляду. Лише таке рішення може вважатися належною формою волевиявлення орендодавця.
Якщо рада безпідставно відмовляє в укладенні нового договору або затягує його укладення, частина дев’ята статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає можливість судового оскарження як відмови, так і зволікання з укладенням нового договору.
Касаційний господарський суд у постанові від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23 також підкреслив, що якщо обидві сторони фактично виявили волю на поновлення договору, саме по собі порушення місячного строку розгляду звернення органом місцевого самоврявання не припиняє переважного права орендаря.
Окремо Верховний Суд у постанові КГС від 17.09.2025 у справі № 906/1220/24 звернув увагу, що законною підставою для відмови є саме незгода орендодавця із запропонованими новими істотними умовами договору. Водночас переважне право не означає можливості примусити орендодавця укласти договір на умовах, з якими він не погоджується.
7. Співвідношення орендних прав із переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц зазначила, що реалізація переважного права відповідно до частин 1–5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» застосовується тоді, коли сторони мають намір погодити нові істотні умови або укласти договір на новий строк. Для цього необхідні активні дії обох сторін щодо переговорів, погодження умов та укладення додаткової угоди. Якщо орендодавець повідомив про небажання продовжувати договір або сторони не досягли згоди щодо нових умов, переважне право припиняється.
Касаційний цивільний суд у постанові від 06.11.2019 у справі № 490/7017/16-ц визначив переважне право як суб’єктивне цивільне право, яке забезпечує його носію можливість пріоритетно перед іншими особами набути або реалізувати відповідне право.
У постанові Касаційного господарського суду від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23 зазначено, що якщо орендар своєчасно повідомив орендодавця про намір реалізувати переважне право та подав проєкт договору, така земельна ділянка не підлягає передачі на земельні торги відповідно до пункту 22 частини другої статті 134 Земельного кодексу України. Це забезпечує пріоритет орендаря перед іншими потенційними набувачами права оренди.
8. Аналіз актуальних правових позицій Великої Палати Верховного Суду та Касаційного господарського суду у земельних спорах щодо ключових аспектів продовження оренди
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц сформувала концепцію єдиного складного юридичного складу статті 33 Закону України «Про оренду землі». Суд дійшов висновку, що якщо орендар пропустив строк для направлення листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди до закінчення строку договору, він не може посилатися на поновлення договору за механізмом «мовчазної згоди», навіть якщо продовжував користуватися земельною ділянкою, а орендодавець не заперечував.
Касаційний цивільний суд у постанові від 23.07.2025 у справі № 161/8859/23 підтвердив, що поновлення договору за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» не є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин. Відсутність своєчасного звернення орендаря та неподання проєкту додаткової угоди виключає можливість реалізації переважного права.
Касаційний господарський суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що до договорів оренди, укладених до 16.07.2020, застосовується попередня редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі». Для таких договорів достатньо дотриматися традиційної процедури письмового звернення із проєктом додаткової угоди до закінчення строку дії договору, без необхідності включення положень про автоматичне поновлення відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України.
У постанові КГС ВС від 06.08.2024 у справі № 912/300/23 зроблено висновок, що правила статті 126-1 Земельного кодексу України поширюються лише на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, тоді як договори, укладені раніше, поновлюються за правилами, чинними на момент їх укладення.
Постановою КГС ВС від 17.09.2025 у справі № 906/1220/24 визначено, що юридичним фактом, який зумовлює укладення договору на новий строк, є досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору. Якщо така згода відсутня, переважне право орендаря припиняється і не може бути використане для примушування орендодавця укласти договір на умовах орендаря.
Касаційний господарський суд у постанові від 28.05.2025 у справі № 927/1218/23 також зазначив, що недотримання органом місцевого самоврядування місячного строку розгляду заяви не припиняє переважного права орендаря за наявності взаємної волі сторін щодо поновлення договору. Крім того, за чинною редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право реалізується шляхом укладення нового договору оренди, а не шляхом укладення додаткової угоди до попереднього договору.
9. Процесуальні аспекти обрання ефективного способу захисту прав орендаря та орендодавця в судовому порядку з окреслених питань
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 визначила, що належним способом захисту прав орендаря є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та одночасно вимога про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
Касаційний господарський суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що способом захисту переважного права орендаря є визнання укладеною додаткової угоди у редакції, визначеній судом у резолютивній частині рішення.
В окремій думці до цієї постанови наведено альтернативні способи судового захисту, серед яких позов про визнання укладеним договору оренди у погодженій сторонами редакції, оскарження незаконного рішення орендодавця про відмову укласти договір після погодження істотних умов, а також оскарження рішення про відмову у разі порушення переважного права орендаря.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23 визначено, що після закінчення строку оренди належним способом захисту прав власника земельної ділянки є позов про зобов’язання орендаря повернути земельну ділянку, а не оскарження правочинів або реєстраційних дій.
У постанові КГС ВС від 22.10.2024 у справі № 912/1952/23 зазначено, що якщо орендодавцем є місцева рада, лист-повідомлення орендаря має бути розглянутий саме на пленарному засіданні ради, а рішення повинно бути прийняте за результатами такого розгляду.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 визначено, що право на позов виникає через один місяць після подання проєкту додаткової угоди у разі бездіяльності або відмови ради. Невиконання обов’язку укласти угоду є триваючим порушенням, тому трирічна позовна давність не застосовується, а звернення до суду можливе протягом усього строку нової оренди.
10. Правова доля об’єктів нерухомого майна та врожаю у разі припинення орендних відносин та відмови у їх продовженні
У постанові КГС ВС від 04.02.2026 у справі № 920/1557/24 зазначено, що припинення договору оренди невитребуваної земельної частки (паю) відбувається автоматично з моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку незалежно від домовленостей сторін. Реалізація переважного права на поновлення договору можлива лише до моменту державної реєстрації права власності. Після зміни власника земельна ділянка може бути передана в оренду на загальних підставах відповідно до вимог Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23 зроблено висновок, що після припинення оренди належним способом захисту прав власника є вимога про повернення земельної ділянки.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.