Матеріал підготував Дмитро Навроцький, адвокат, Член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ.
Одним із найпопулярніших питань, які можна отримати від клієнта у земельних правовідносинах – це чи можна розірвати цей договір оренди землі. Досить часто орендодавці мають бажання достроково розірвати договір оренди землі незважаючи на те, що він належним чином виконується. За загальним правилом, розірвання договору оренди землі у односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено договором.
Однак, якщо така умова передбачена договором, то чи у будь-якому випадку сторона такого договору може скористатися своїм правом. Відповідь на це питання надав Верховний Суд у постанові від 01.07.2021 року у справі №659/569/19 (провадження №61-7324св21).
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу за позовом фізичних осіб до ТОВ «Відродження» про розірвання договорів оренди землі.
Обставини справи:
Позивачі мали укладені із ТОВ «Відродження» договори оренди землі строком на десять років. У пункті 41 договорів оренди землі передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається, у зв’язку з цим позивачі звернулися до ТОВ «Відродження» із заявами про розірвання договору в односторонньому порядку, з моменту отримання відповідного повідомлення.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачі є власниками земельних ділянок, які розташовані у межах Вільненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області. 01 грудня 2015 року кожен з позивачів уклав з ТОВ «Відродження» договір оренди належної йому земельної ділянки терміном на 10 років до 01 грудня 2025 року. Позивачі зазначали, що вказаними договорами оренди передбачено право розірвати договір в односторонньому порядку. 29 травня 2019 року позивачі звернулись до ТОВ «Відродження» із повідомленнями про розірвання договорів оренди землі з моменту одержання повідомлення в односторонньому порядку. Відповідач проігнорував повідомлення орендодавців, чим, на думку позивачів, порушив умови договору та законодавства України.
Позиція Верховного Суду:
Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Таким чином, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку у випадку, якщо це передбачено умовами укладеного сторонами договору.
Укладаючи 01 грудня 2015 року договори оренди землі, сторони узгодили усі умови (пункти) договору, визначились з їх змістом.
Відповідно до частини третьої статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Оскільки умовами договорів оренди землі від 01 грудня 2015 року передбачено право позивачів розірвати в односторонньому порядку договір оренди належних їм земельних ділянок, вимога позивачів про розірвання спірних договорів оренди землі в односторонньому порядку відповідає чинному законодавству та умовам укладених сторонами договорів оренди землі, а отже є обґрунтованою.
Подібні за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 16 травня 2018 року у справі № 420/504/16-ц, від 26 вересня 2018 року у справі № 623/2953/16-ц, від 16 січня 2019 року у справі № 420/550/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 623/2422/16-ц, від 12 лютого 2020 року у справі № 659/1054/18-ц, від 14 квітня 2021 року у справі № 659/569/19, від 12 травня 2021 року у справі № 659/1151/19.
Вирішуючи спір, встановивши, що пунктом 41 договорів оренди землі, укладених між позивачами та відповідачем 01 грудня 2015 року, передбачена можливість розірвання договору в односторонньому порядку, без настання будь-яких обставин чи передумов (порушення умов договору чи неналежне його виконання), позивачі виявили таке бажання (волю), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди землі.
Судом першої інстанції позовну заяву було задоволено у повному обсязі. Суд апеляційної інстанції рішення суду скасував, та постановив нове, який у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі та зазначив, що будь-яких інших підстав для розірвання договорів позивачі не зазначали, не вказували на будь-які істотні порушення умов договору відповідачем, тобто будь-яке суб`єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди не було порушено орендарем. На думку суду апеляційної інстанції, ТОВ «Відродження», використовуючи земельну ділянку на умовах договорів оренди, які було укладено в 2015 році строком на 10 років, не допускаючи порушень договорів, не повинно зазнавати негативних наслідків у вигляді розірвання договору за безпідставною вимогою іншої сторони про розірвання угоди в односторонньому порядку.
Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду постанову Херсонського апеляційного суду скасував, а рішення суду першої інстанції залишив в силі.
Детальніше з текстом постанови КЦС ВС від 01.07.2021 року у справі №659/569/19 можна ознайомитися за посиланням.