У разі ненадання іпотекодержателем згоди на поновлення договору оренди, укладеного попереднім власником, він є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків

06 жовтня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати
Касаційного цивільного суду розглянув у порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні приміщенням та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про розірвання договору оренди приміщення.

Суд установив, що між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір оренди нежитлового приміщення з пролонгацією його на два роки. У цей період між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу цього приміщення і новий власник перешкоджає ОСОБА_5 користуватися орендованим приміщенням.

У зустрічному позові ОСОБА_2 просила розірвати договір оренди нежитлового
приміщення, оскільки воно передано в оренду для здійснення господарської
діяльності, а орендар припинила свою господарську діяльність. Також орендодавець зазначила, що у 2016 році вона передала спірне приміщення в іпотеку.

Місцевий суд у задоволенні первісного позову відмовив, зустрічний позов
задовольнив, мотивуючи це тим, що припинення ОСОБА_2 підприємницької діяльності свідчить про відсутність підстав користуватися нежилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору – здійснення господарської діяльності.

Апеляційний суд рішення місцевого суду скасував, позовні вимоги позивача за первісним позовом задовольнив, у задоволенні зустрічних позовних вимог про
розірвання договору оренди приміщення відмовив. Постанова апеляційного суду
мотивована тим, що припинення підприємницької діяльності не може бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки у випадку припинення підприємницької діяльності ФОП (із внесенням до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань запису про державну реєстрацію такого припинення) її зобов’язання за укладеними договорами не припиняються, а продовжують існувати, оскільки вона як фізична особа не перестає існувати та відповідає за своїми зобов’язаннями, пов’язаними
з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном.

Верховний Суд рішення судів скасував та ухвалив нове, яким у задоволенні первісних та зустрічних позовних вимог відмовив, зазначивши таке.

Сутність поновлення договору найму полягає в тому, що договір найму автоматично поновлюється на той же самий строк за умови, що: (а) наймач
продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму; (б) відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. При поновленні
договору відбувається продовження договірних зв’язків після закінчення строку
договору найму, коли наймач продовжує користуватися майном і відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі.

Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його
передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України
«Про іпотеку»).

Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України).

Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов’язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

У справі, що переглядалася, іпотекодержатель посилався на те, що приміщення
передано ОСОБА_2 в іпотеку на підставі договору від 08 грудня 2016 року, а тому
поновлення договору оренди 01 липня 2018 року на підставі пункту 4.2. договору
оренди є нікчемним правочином відповідно до частини третьої статті 12 Закону
України «Про іпотеку», оскільки таке поновлення відбулося без його згоди як іпотекодержателя. Суди не звернули уваги, що: мовчання слід вважати вираженням волі сторони правочину, коли воно при конкретній ситуації може бути підданим оцінці як прояв волі, направленої на вчинення правочину; при поновленні договору він поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі; поновлення договору найму (стаття 764 ЦК України) відбувається внаслідок вчинення правочину мовчанням, і такий правочин також може бути кваліфікований як нікчемний. З урахуванням того, що іпотекодержатель не надавав свою згоду на поновлення договору оренди, таке поновлення на строк до 01 липня 2020 року є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків. Тому договір оренди припинився 30 червня 2018 року.

Верховний Суд в задоволенні первісних позовних вимог відмовив внаслідок того, що у позивача відсутнє право чи інтерес, які б підлягали захисту. Також відсутні підстави для задоволення зустрічних позовних вимог про розірвання договору, оскільки такий договір припинено.

Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року у справі No 263/11275/18 (провадження No 61-2979св20) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/100352102