Про емфітевзис як альтернатива оренді: що повинен знати адвокат розповіла доцентка кафедри конституційного, адміністративного, екологічного та трудового права Полтавського юридичного інституту Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, заступниця голови Постійної комісії з питань розвитку території, використання земельних ресурсів, будівництва, архітектури, екології, інвестицій та розвитку підприємництва Подільської районної ради у м. Полтава Олена Батигіна під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів Херсонської області, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками емфітевзис як альтернатива оренді, а саме:
1. Місце емфітевзису в системі земельних прав.
2. Актуальність емфітевзису в Україні.
3. Сфери практичного застосування емфітевзису.
4. Історичні витоки інституту емфітевзису.
5. Поняття та правова природа емфітевзису.
6. Підстави виникнення емфітевзису.
7. Правова характеристика договору емфітевзису:
- 7.1. Сторони договору.
- 7.2. Об’єкт договору.
- 7.3. Істотні умови договору: предмет, строк, плата, мета користування.
8. Порівняння емфітевзису та оренди.
9. Різновиди судових спорів щодо емфітевзису:
- 9.1. Спори про недійсність договору
- 9.2. Спори про несплату плати
- 9.3. Спори про припинення емфітевзису
- 9.4. Спори про відчуження права
- 9.5. Податкові спори
- 9.6. Спори щодо переважного права
10. Належні способи захисту.
У рамках характеристики емфітевзису акцентовано на наступному:
1. Місце емфітевзису в системі земельних прав
Емфітевзис займає місце речового права на чуже майно у системі земельних прав. Він:
- є самостійним правом, відмінним від права власності;
- не припиняє право власності на землю;
- забезпечує довгострокове користування земельною ділянкою;
- поєднує риси речового і зобов’язального права (виникає з договору, але має речовий характер).
Співвідношення норм:
- норми ЗК України — публічно-правові (пріоритет);
- норми ЦК України — приватно-правові.
Судова практика:
- ВС 27.11.2025 № 179/1919/24: емфітевзис — самостійне речове право, яке не позбавляє власника правомочностей власника.
2. Актуальність емфітевзису в Україні
Емфітевзис є актуальним через:
- потребу у тривалому користуванні землею;
- необхідність балансу інтересів власника і користувача;
- використання як інструменту в аграрному бізнесі;
- роль у залученні інвестицій.
Еволюція:
- до 2015 — формальне існування;
- 2015–2019 — масове застосування;
- після 2020 — інвестиційний інструмент.
3. Сфери практичного застосування
Емфітевзис застосовується у:
- Сільському господарстві — основна сфера.
- Аграрному бізнесі та інвестиціях — як альтернатива купівлі.
- Земельних спорах та податковій оптимізації.
- Меліорації та рекультивації земель.
4. Історичні витоки
- Походить з римського права (“emphyteusis”).
- Сутність: передача землі в довгострокове користування з обов’язком її обробки.
- Користувач мав економічну владу, власник — юридичну.
- Обов’язкова плата — canon.
В Україні:
- відсутній у 1917–1991;
- відновлений у 2001–2004;
- сучасний розвиток після 2015.
5. Поняття та правова природа
Емфітевзис — це: довгострокове, відчужуване, успадковуване речове право користування землею для с/г потреб.
Ознаки:
- речове право;
- строковість;
- відчужуваність;
- спадковість;
- цільове використання (тільки с/г).
Подвійна природа:
- договір → джерело.
- речове право → результат.
6. Підстави виникнення
- Укладення договору.
- Державна реєстрація.
Ключове:
- без реєстрації право не виникає;
- договір ≠ право.
Судова практика:
- ВС 27.11.2025 № 197/734/22: договір укладений з підписання, право виникає з реєстрації
- ВС 12.11.2025 № 950/2731/21: якщо договір набирає чинності з реєстрації — саме вона є моментом укладення.
7. Правова характеристика договору
7.1. Сторони
- власник земельної ділянки;
- емфітевт (користувач).
7.2. Об’єкт
- виключно земельна ділянка с/г призначення;
- будь-якої форми власності.
7.3. Істотні умови
1. Предмет
- передача права користування землею.
2. Строк
- визначається сторонами;
- максимум — 50 років (з 2019).
ВС 27.11.2025 № 197/734/22 — обмеження не має зворотної дії.
3. Плата
Може бути:
- періодична;
- одноразова;
- або відсутня (безоплатність).
Відмінність від оренди — гнучкість
4. Мета
Виключно сільське господарство.
8. Порівняння з орендою
Основні відмінності:
- емфітевзис може бути безоплатним
- відсутній мінімальний строк
- інша правова природа
- можливість відчуження права
- можливість отримання доходу від продажу права
Судова практика:
- ВС 05.02.2025 № 146/882/22: оренда і емфітевзис не можуть співіснувати щодо однієї ділянки
9. Судові спори
9.1. Недійсність договору
Підстави:
- відсутність волевиявлення;
- помилка;
- тяжкі обставини;
- удаваність.
Судова практика:
- ВС 14.01.2026 № 364/257/23 — презумпція правомірності.
- ВС 27.11.2025 № 179/1919/24 — невигідність ≠ недійсність.
- ВС 26.04.2022 № 632/616/19 — помилка — недійсність.
- ВС 16.12.2024 № 146/1679/19 — обов’язок доказування на позивачі.
9.2. Несплата плати
Судова практика:
- ВС 20.01.2025 № 390/25/22: належний спосіб — стягнення боргу.
- ВС 26.05.2021 № 153/19/19: істотне порушення — розірвання.
9.3. Припинення
Підстави:
- строк;
- поєднання в одній особі;
- викуп;
- рішення суду.
ВС 20.01.2025 № 390/25/22: припинення речового права ≠ розірвання договору.
9.4. Відчуження
- приватні землі — можна;
- державні/комунальні — обмеження.
9.5. Податкові спори
ВС 31.08.2022 № 128/3569/20: несплата податку ≠ підстава розірвання.
9.6. Переважне право
- власник має переважне право купівлі права емфітевзису.
10. Належні способи захисту
Основні:
- стягнення заборгованості;
- розірвання договору;
- визнання недійсним;
- скасування держреєстрації.
Ключова позиція ВС:
- ВС 20.01.2025 № 390/25/22: при несплаті — тільки стягнення боргу, а не припинення права.
- ВС 27.11.2025 № 179/1919/24: розмежування речових і зобов’язальних способів захисту.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.