ВП ВС відступила від правового висновку ВСУ щодо порядку зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки землі

Якщо договір оренди землі змінений судом, то договірне зобов’язання в частині розміру орендної плати змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили.

16 лютого 2021 року Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу Збаразької міської ради на постанову Західного апеляційного господарського суду від 04 березня 2020 року та рішення Господарського суду Тернопільської області від 11 грудня 2019 року у справі за позовом Збаразької міської ради до фізичної особи – підприємця ОСОБА_1про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

01 листопада 2008 року між міською радою (орендодавцем) та ФОП ОСОБА_1 (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для комерційного використання, яка знаходиться у м. Збаражі. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,28 га (пункт 2 договору оренди землі).

Пунктом 6 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації з визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки No 7077 від 29 жовтня 2008 року становить 355 552,9 грн і 27,7776 грн за 1 кв. м.

У пункті 10 договору оренди землі сторони обумовили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки землі (355 552,9 грн), що складає 10 666,59 грн на рік.

8 липня 2014 року міською радою прийнято рішення No 771 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Збаража» (далі – рішення No 771), пунктом 2 якого затверджено нормативну грошову оцінку земель м. Збаража, в тому числі середню базову вартість одного квадратного метра земель міста у розмірі 86,16 грн.

З метою приведення розміру орендної плати у відповідність із вимогами чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі позивачем було направлено на адресу відповідача лист від 19 листопада 2018 року з пропозицією підписати додаткову угоду до договору оренди землі, до якого міською радою додано: додаткову угоду No 1 від 19 листопада 2018 року; копію рішення No 771; розрахунок розміру орендної плати та витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки від 08 листопада 2018 року No 427/0/196-18.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку від 08 листопада 2018 року No 427/0/196-18 відділу у Збаразькому районі Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1,28 га, складає 7 282 086,32 грн.

Згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, що є додатком до додаткової угоди No 1 від 19 листопада 2018 року, розмір орендної плати складає 218 462,59 грн.

Оскільки відповідач не підписав указану додаткову угоду, зміни до договору оренди землі за згодою сторін внесені не були, тому позивач звернувся із цим позовом до суду за захистом свого порушеного права.

Суди попередніх інстанцій позовні вимоги задовольнили частково, зокрема, внесли зміни в договір оренди землі в частині розміру орендної плати, і встановили, що відповідні зобов’язання сторін за договором оренди землі змінюються з моменту набрання судовим рішенням законної сили.

ОЦІНКА СУДУ

Згідно зі статтею 21 Закону No 161-XIVорендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності,які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Аналогічна норма міститься в статті 30 Закону No 161-XIV.

Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов’язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов’язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що якщо права та обов’язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов’язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили.

З приводу відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Верховного Суду України від 18 травня 2016 року у справі No 6-325цс16, Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

У справі No 6-325цс16 Верховний Суд України дійшов висновку, що внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився розмір орендної плати за користування нею, тому договір щодо розміру орендної плати слід вважати зміненим з 01 січня 2014 року.

Велика Палата Верховного Суду відступає від цього висновку, оскільки якщо договір змінений судом, то відповідне договірне зобов’язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (частина третя статті 653 ЦК України).

Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційна скарга міської ради підлягає залишенню без задоволення, а судові рішення – без змін.

Детальніше з текстом постанова ВП ВС від 16 лютого 2021 року у справі No 921/530/18 можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/95849041.