Законодавство не визначає механізму реалізації наймачем свого переважного права на придбання житла, що є предметом договору оренди, тому до таких правовідносин слід застосовувати положення ст. 362 ЦК

Належним способом захисту переважного права наймача на придбання житла, що є предметом договору найму (оренди), є переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

24 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ТОВ «Чернівцірембуд»,
ОСОБА_3 про переведення прав покупця.

Позивачі зазначали, що в 2005 році вони з ТОВ «Чернівцірембуд» уклали строковий платний договір найму кімнати у будинку відомчого житлового фонду.
В 2011 році ОСОБА_3 набула право власності за договором купівлі-продажу на 42/100 частки їх будинку, в які також входила орендована ними кімната. У 2016 році вони отримали вимогу від ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні
житлом та виселення.

Позивачі вважають, що мають переважне право на придбання орендованої ними кімнати, а тому просили суд перевести на них права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу.

Рішенням районного суду відмовлено у задоволенні позову.

Рішення районного суду мотивовано тим, що при укладенні договору купівлі-продажу позивачам було запропоновано право на придбання квартири, але вони ним не скористались.

Рішенням апеляційного суду рішення районного суду в частині відмови у задоволенні позову про переведення прав покупця скасовано та ухвалено нове
рішення, яким позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що ТОВ «Чернівцірембуд» було зобов`язано повідомити позивачів письмово з дотриманням місячного строку
про намір продати орендоване ними житло, вказавши при цьому ціну та інші умови його продажу. Позивачі, як наймачі спірного житла, мають переважне право на його придбання.

Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Згідно з частиною другою статті 822 ЦК України у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Відповідно до частини другої статті 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснюють цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням
переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця (частина четверта статті 362 ЦК України).

Задовольняючи позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав покупця,
апеляційний суд на підставі належним чином оцінених доказів у справі дійшов
обґрунтованого висновку про те, що до спірних правовідносин слід застосовувати положення статті 362 ЦК України в порядку аналогії закону щодо порядку повідомлення продавцем наймача, який має переважне право на придбання орендованого житла, про намір його продажу.

Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 24 липня 2019 року в справі No 727/6043/16-ц (провадження No 61-25714св18) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/83413451


Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду: