Матеріал для Національної асоціації адвокатів України підготував Ян Білоголовий, адвокат, член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ.
З першого липня 2021 року і дотепер в Україні укладено майже 30 000 земельних правочинів у рамах відкриття ринку землі.
Більшість орендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розуміючи, що власники ділянок можуть проявити бажання до їх продажу на користь інших зацікавлених осіб за ціною, яка іноді не збігається з можливостями орендарів, наприкінці 2020 року розпочали роботу з укладання додаткових угод з метою збільшення строку дії договору. З одного боку, це давало орендодавцю (власнику земельної ділянки) додаткові бонуси та можливість отримання підвищеної орендної плати, з іншого – зменшувало інвестиційну привабливість земельної ділянки та відштовхувало потенційних покупців.
Так, якщо до завершення дії договору оренди землі залишається 3 – 4 роки, така ділянка може бути розцінена як об’єкт інвестування, якщо 5 – 7 років – потенційного покупця може привабити такий варіант у разі відсутності в цьому районі взагалі будь-яких пропозицій, а якість земельної ділянки є дуже високою.
У зв’язку з цим з 01 липня 2021 року значно зросла кількість запитів клієнтів (орендодавців і потенційних покупців) щодо розірвання договорів оренди землі з будь-яких можливих підстав.
Ситуація 1. Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.
Орендодавці, намагаючись отримати будь-який привід для розірвання договору, можуть не приходити за отриманням орендної плати за два і більше років. У такому разі орендарю доцільно після закінчення строку для виплати оренди (у поточному періоді) направити орендодавцю письмове повідомлення з описом відправлення та запропонувати звернутися за орендною платою. Як варіант, орендар може самостійно направити орендну плату орендодавцю переказом до запитання на конкретне відділення АТ «Укрпошта». Такі дії будуть розцінюватись у судовому процесі як належні.
І хоча ст. 537 Цивільного кодексу України передбачена можливість орендаря виконати свій обовʼязок шляхом внесення належних з нього орендодавцеві грошей у депозит нотаріуса, така схема не є розповсюдженою.
(Постанова Верховного Суду Касаційного цивільного суду
від 23.09.2021 у справі № 683/832/18)
Ситуація 2. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може привести до розірвання договору оренди землі (ст. 141 ЗКУ) з боку орендодавця. Наприклад, орендар не використовує земельну ділянку і це призводить до її забур’янення, або орендар знищив самостійно (без згоди орендодавця) багаторічні насадження на ділянці. У цьому випадку орендодавець у разі потреби звернення до суду може здійснити фіксацію фактів нецільового використання земельної ділянки та вимагати розірвання договору.
(Постанови Верховного Суду Касаційного цивільного суду
від 11.03.2020 у справі № 704/908/17 та
від 03.12.2020 у справі № 482/2288/18)
Ситуація 3. Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Проте, якщо сторони пропишуть умову, що у разі зміни власника ділянки договір може бути розірвано, при настанні такої події новий власник (орендодавець) ділянки може звернутися до орендаря із заявою про розірвання. У разі відмови чи ігнорування з боку орендаря такий спір може бути вирішено на користь нового власника ділянки у суді.
(Постанова Верховного Суду Касаційний цивільний суду
від 29.06.2021 у справі № 530/1643/16-ц)
Ситуація 4. Якщо орендодавець та орендар пропишуть у договорі, що підставою для розірвання договору є зміна власника (наприклад, зміна учасників товариства орендаря), такий договір може бути розірвано у добровільному порядку за згодою сторін, а у разі ухилення – в судовому порядку.
Як варіант, сторони можуть домовитись і про таку підставу для розірвання договору оренди землі, як зміна керівника підприємства орендаря.
Сторони можуть домовитись і про можливість розірвання договору у будь-який час, оскільки це є правом сторін і відповідає принципам свободи договору.
(Постанова Верховного Суду Касаційний цивільний суду
від 16.06.2021 у справі № 375/278/20)
Ситуація 5. Тривалий час ефективним механізмом припинення договору існувало визнання його недійсним з будь-яких формальних підстав, наприклад відсутність невід’ємних частин договору. Така практика переповнила суди заявами і Верховний Суд України був змушений у 2013 році змінити свою позицію, вказавши, що для визнання договору недійсним потрібно виходити не з формальних підстав, а з суті порушеного права.
Оскільки у 2008 – 2012 роках масово переукладалися договори або укладалися додаткові угоди у зв’язку зі зміною відсоткової ставки орендної плати, за приблизними підрахунками близько 40 відсотків договорів (додаткових угод) на той час були підписані не власниками ділянок, а їх близькими, ріднею або навіть працівниками орендаря.
У зв’язку з цим у період 2013 – 2016 років набув поширення позов про визнання недійсним договору з підстав відсутності підпису орендодавця. Враховуючи усталену судову практику, позивач повинен був заявити клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи під час звернення до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним.
Але 16.06.2020 Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи справу № 145/2047/16-ц, змінила підхід та акцентувала увагу на тому, що у разі встановлення обставин справи, за якими спірні договори позивач не підписував і відповідно до істотних умов цих договорів не погоджував, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.
Ситуація 6. Орендодавець та орендар укладають до 2013 року договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який містить стандартну фразу, що цей договір є дійсним з моменту підписання та його державної реєстрації. Проте орендар не мав часу здійснити таку реєстрацію.
У 2013 році відповідно до чинного законодавства державна реєстрація договору оренди землі більше не здійснюється, натомість у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вже реєструється право оренди. Після реєстрації права оренди за таким договором виявляється, що він не є чинним.
Таке трактування здійснила Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, зазначивши, що проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, про що домовлялися сторони), а отже, договір оренди не набрав чинності.
Таким чином, орендарям земельних ділянок з метою захисту своїх прав, у тому числі захисту переважного права на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, доцільно здійснити повний аудит договорів оренди, привести їх у відповідність, своєчасно та у повному обсязі виконувати умови договорів та не допускати їх використання не за цільовим призначенням.