За яких умов і в якому розмірі підлягає стягненню штраф за невиконання умов попереднього договору оренди земельної ділянки

Відповідачка уклала з позивачем попередні договори про те, що після закінчення строку оренди належних їй трьох земельних ділянок вона передасть ці ділянки в оренду позивачеві, а в разі порушення зобов’язань має сплатити штраф – 30 мінімальних заробітних плат за кожним попереднім договором. 

Після того як договори відповідачки з попереднім орендарем було розірвано в судовому порядку, вона уклала нові договори з цим самим підприємством. Тому позивач просив стягнути з відповідачки штраф у зазначеному розмірі.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову, вказавши, що договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, до попереднього договору оренди земельної ділянки вимоги щодо державної реєстрації є такими самими. Оскільки державна реєстрація попередніх договорів оренди землі не була проведена, їх сторони не набули прав та обов’язків за цими договорами.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду скасував попередні рішення та частково задовольнив позов, зробивши такі правові висновки.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

  • форму правочину розуміють як спосіб вираження волі сторони (сторін) та/або його фіксацію. Законодавець передбачив тільки дві форми правочинів — усну та письмову (електронну);
  • державною реєстрацією правочину вважають офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми;
  • з урахуванням змісту абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України та ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року) попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі. Станом на 27 лютого 2019 року в законодавстві не було вимоги про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі.

Тому суди зробили неправильний висновок про неукладеність попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року.

Верховний Суд вказав, що договір є обов’язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абз. 1 ч. 2 ст. 551 ЦК України).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ст. 3 ЦК України).

Розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду за наявності однієї з умов: а) якщо він значно перевищує розмір збитків; б) за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Колегія суддів зазначила, що штраф за трьома попередніми договорами оренди землі в розмірі 375 570 грн (125 000 грн за одним попереднім договором) не може вважатися таким, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України).

З урахуванням установлених судами обставин та загальних засад цивільного законодавства колегія суддів вважає за можливе зменшити розмір штрафу за кожним попереднім договором до розміру річної орендної плати за відповідну ділянку (разом – 56 210,43 грн).

Постанова Верховного Суду від 17 листопада 2021 року у справі № 172/1159/20 (провадження № 61-14612св21) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/101240426.