Під час вебінару у Вищій школі адвокатури на тему “Проблеми набуття права власності на допоміжні приміщення в багатоквартирних будинках”, Гніздовська Надія, адвокат, партнер адвокатського об’єднання “Юріс Феррум”, розповіла про правовий статус допоміжних приміщень у багатоповерхових будинках, їх види і особливості.
Питання про відчуження допоміжних приміщень в ОСББ варто в тих ОСББ, які прийняли на баланс будинки старої споруди дореволюційних або радянських часів в яких є достатня кількість таких приміщень.
Допоміжні приміщення – це спільне майно багатоквартирного будинку. Це такі приміщення як:
- колясочні
- комори
- сміттєкамери
- горища
- підвали
- шахти
- машинні відділення ліфтів
- підсобні та технічні приміщення
Форма власності: приватні спільна сумісна власність співвласників квартир і нежитлових приміщень.
Існують обмеження:
- спільне майно не можна поділити між співвласниками
- співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна
- кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна в натурі для звернення стягнення на неї.
Відчуження допоміжних приміщень не є доцільним і нагальним питанням.
Щодо виникнення права власності, то:
- допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ним квартир
- співвласники квартир і нежитлових приміщень стають співвласниками допоміжних приміщень незалежно від підстав набуття права власності
- не потрібно вчиняти додаткові дії для підтвердження права власності на допоміжні приміщення
Виникнення права власності залежить від статусу приміщення: допоміжне чи нежитлове.
Відповідно рішення КСУ від 02.03.2004 р.,допоміжні приміщення, підвали, кладовки, сараї, горищі, колясочні передаються безоплатно в спільну власність громадян одночасно в приватизацію ними квартир або кімнат у квартирах багатоквартирних будинках.
Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та вступу до нього.
Власник/(власники) неприватизованих квартир багатоповерхового будинку є співвласниками допоміжних приміщень на рівні з власниками приватизованих квартир.
Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудови поверхів, улаштування мансард у багатоповерхових будинках та вчичення інших дій стосовно допоміжних приміщень, вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Рішенням КСУ від 09.11.2011 р. встановлено, що власники квартир дво або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку.
Нежитлові приміщення – ті, що з самого початку будувалися не як допоміжні, а як такі, що мають інше призначення.
Функціональне призначення допоміжних приміщень:
- забезпечення експлуатації будинку
- забезпечення побутового обслуговування мешканців будинку
- підвищення життєвого комфорту мешканців будинку
Функціональне призначення нежитлового приміщення:
- здійснення торгівлі
- надання послуг
- влаштування паркінгу
- здійснення господарської діяльності, інші непобутові потреби
Правовий статус допоміжних приміщень:
- не є окремими об’єктами нерухомості
- належать до житлового фонду
- знаходяться у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку
Правовий статус нежитлових приміщень:
- окремі об’єкти нерухомого майна
- ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку
- не належать до житлового фонду
- самостійні об’єкти цивільно-правових відносин
- знаходяться у власності конкретної особи (приватній, комунальній чи державній)
Проблемні питання щодо користування допоміжними приміщеннями виникає тому, що права співвласників багатоквартирного будинку залежить від правового статусу приміщення.
- Допоміжні приміщення як спільне майно багатоквартирного будинку:
- право користування
- доступ до технічної документації
- інформація про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання
- Нежитлові приміщення як окремі об’єкти нерухомого майна:
- співвласники багатоквартирного будинку вищевказаних прав не мають
- всі права належать власнику приміщення
Щодо проблем відчуження допоміжних приміщень, то приміщення багатоквартирного будинку можуть бути відчужені якщо вони:
- не є самостійними житловими приміщеннями, право власності на які вже було зареєстроване
- не потрібні для експлуатації будинку
Умови продажу спільного майна:
- ОСББ має бути балансоутримувачем будинку
- Наявна згода власників всіх квартир та нежитлових приміщень будинку
- Загальні збори прийняли рішення про відчуження спільного майна
- Отримані від продажу кошти будуть використані на потреби будинку
У разі передачі будинку на баланс ОСББ, то колишній балансоутримувач передає ОСББ:
- екземпляр технічної та іншої документації на будинок
- екземпляр документів, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію
- технічний паспорт
- план інженерних мереж
Строк передачі – 3 місяці з моменту створення ОСББ. Рішення про відчуження спільного майна – виключна компетенція загальних зборів.