Суддя КГС ВС Чумак про актуальні правові висновки у спорах щодо недійсних, нікчемних договорів у сфері нерухомості

Нерухоме майно є особливим об’єктом права власності. Судовий захист права власності на об’єкти нерухомості – це один з основних принципів західних країн, і, відповідно, Україна також рухається в цьому напрямі.

Про це зазначив суддя-спікер Касаційного господарського суду у складі ВС Юрій Чумак, повідомляє Судова влада.

Доповідач зупинився на актуальних правових висновках ВС у спорах щодо недійсних, нікчемних договорів у сфері нерухомості.

Про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності йдеться у постанові ВП ВС від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20.

Селищна рада продала ТОВ земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито був об’єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів.

Незабаром рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об’єкта, оскільки ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права, з огляду на що управління Державної архітектурно-будівельної інспекції України скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт.

ВП ВС зазначила, що об’єкт незавершеного будівництва, збудований на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети, є об’єктом самочинного будівництва, на який особа, що здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності.

Державна реєстрація права власності на такий об’єкт недобросовісним набувачем не означає виникнення права власності на цей об’єкт, а тому така особа не може претендувати на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування в неконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт самочинного будівництва, укладений без дотримання конкурентних засад, є нікчемним згідно зі ст. 228 ЦК України як такий, що спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності.

Таким чином, ВП ВС дійшла висновку, що, незважаючи на те, що товариство поділило первинну земельну ділянку на шість, що за обставин цієї справи суд оцінює як відсутність наміру завершити розпочате будівництво на всій площі придбаної первинної земельної ділянки, відповідач як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу має юридичний обов’язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, всі спірні земельні ділянки в комунальну власність.

«Суд повинен гарантувати право власності, яке набуте відповідно до закону. Правові позиції, факти і обставини, викладені в рішеннях ВС, мають враховуватися надалі для розуміння проблемних питань щодо інвестування в об’єкти нерухомості», – наголосив Юрій Чумак.