АДВОКАТУРА, НОВИНИ, СУДОВА ПРАКТИКА

Відбувся захід для адвокатів Херсонської області – Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення: нормативно-правове регулювання та судові кейси

Про купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення: нормативно-правове регулювання та судові кейси розповіла доцентка кафедри конституційного, адміністративного, екологічного та трудового права Полтавського юридичного інституту Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, к.ю.н. Олена Батигіна під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів Херсонської області, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, а саме:

  • 1. Правове регулювання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення в Україні в умовах відкритого ринку землі.
  • 2. Конституційні та галузеві засади обігу сільськогосподарських земель.
  • 3. Вимоги до суб’єктного складу покупців, обмеження щодо площі.
  • 4. Порядок реалізації переважного права.
  • 5. Наслідки порушення законодавчих заборон.
  • 6. Судова практика Верховного Суду та підходи до визнання правочинів недійсними.
  • 7. Кваліфікація удаваних договорів, застосування конфіскації у разі порушення правил обігу земель.
  • 8.  Захист прав добросовісних набувачів.
  • 9. Зарубіжний досвід правового регулювання ринку сільськогосподарських земель.

У рамках характеристики купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення акцентовано на наступному:

1. Правове регулювання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення в Україні в умовах відкритого ринку землі

Нормативне регулювання: Купівля-продаж здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України (ч. 1 ст. 131 ЗКУ). В основі договорів лежать земельно-аграрні норми щодо особливостей суб’єктів, предмету, змісту, порядку укладення, оформлення та виконання. Також регулювання охоплює конституційне, фінансове, податкове, адміністративне та кримінальне право.

Статистика ринку: З 3 липня 2021 року станом на березень 2026 року укладено 334 803 угоди купівлі-продажу ділянок загальною площею 1,001 млн га. Середня ціна за 1 га зросла на 96% в гривневому еквіваленті і на початок 2026 року склала 64 363 грн (1 501 USD).

Судова практика:

  • Рішення ЄСПЛ у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» від 22 травня 2018 року (п. 121): Суд наголосив на правовій невизначеності та постійних змінах мораторію, що порушило право громадян розпоряджатися майном, та вказав на необхідність забезпечення справедливого балансу між інтересами власників і суспільства.
    • Постанова ВП ВС від 15 травня 2019 року (справа № 227/1506/18): Досліджувала питання, чи можна вважати договори міни із доплатою договорами купівлі-продажу та чи підпадають вони під дію мораторію.

2. Конституційні та галузеві засади обігу сільськогосподарських земель

Конституційні та галузеві основи: Забезпечуються нормами Конституційного, Земельного та Цивільного права. Договір є двостороннім, за яким продавець передає ділянку у власність покупця, а покупець зобов’язується прийняти її та сплатити кошти у безготівковій формі.

Форма та ціна: Договір укладається у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням (ст. 657 ЦКУ). Мінімальна ціна ділянок нормативно встановлена пунктом 22 розділу Х ЗК України.

Перехід права: Право власності переходить з моменту його державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ).

Заборонені для продажу землі: Згідно з п. 14-1 розділу Х Перехідних положень ЗКУ, забороняється відчуження часток (паїв) та ділянок державної/комунальної власності, а також відчуження та зміна цільового призначення приватних ділянок (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, АР Крим та м. Севастополя (крім спадкування).

Судова практика: Постанова КГС у складі ВС від 29 січня 2025 року № 904/8306/21 встановила, що не можна продати сад без землі.

3. Вимоги до суб’єктного складу покупців, обмеження щодо площі

Етапи впровадження ринку (ЗУ № 552-IX):

  • З 1 липня 2021 року: Землю могли купувати тільки громадяни України; граничний розмір — до 100 га в одні руки.
    • З 1 січня 2024 року: Допущено юридичних осіб; граничний розмір збільшено до 10 000 га.

Обмеження площі: Загальна площа у власності юрособи (крім банків) не може перевищувати площі, яка може перебувати у власності всіх її учасників, але не більше 10 000 га (розраховується за формулою: $S_{загальна} = S_{особиста} + (S_{юрид.особи} \times \%_{частки})$).

Особливості спільної власності (Новела): Площа ділянок спільної сумісної власності подружжя враховується до загальної площі лише того з подружжя, за ким зареєстровано право власності.

Перевірка набувача (Постанова КМУ № 637): Включає перевірку лімітів площі, джерел походження коштів, особи набувача, структури власності юрособи (КБВ), санкційних списків, громадянства (особливо щодо держав-агресорів) та контролю з боку офшорних/некооперативних юрисдикцій.

Винятки (ЗУ № 3065-IX): Перевірка не здійснюється при набутті у власність ділянок для садівництва (до 0,25 га) та для ведення ОСГ (до 2 га в межах населених пунктів).

4. Порядок реалізації переважного права

Черговиість (суб’єкти):

  • Перша черга: Особа, яка має спецдозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення.
    • Друга черга: Орендар земельної ділянки. Також суб’єктами є співвласники та особи, яким переважне право було передано.

Процедура (ст. 130-1 ЗКУ): Продавець звертається до нотаріуса із заявою про реєстрацію наміру продати ділянку, після чого здійснюється нотаріальна перевірка суб’єктів переважного права. Якщо суб’єкт за законом не може набувати землю, він може передати своє переважне право іншій особі, яка має таке право. Обов’язок реєстрації наміру не поширюється на продаж суб’єктам 1-ї чи 2-ї черги, третім особам (за наявності нотаріальних відмов усіх суб’єктів) та на земельних торгах.

Судова практика:

  • Постанова КЦС ВС від 06.11.2019 (справа № 490/7017/16-ц): Переважне право надає носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути право.
    • Постанова КЦС ВС від 29.05.2019 (справа № 362/3810/16-ц): Переважне право за ст. 362 ЦКУ є організаційним, відносним та вторинним.
    • Постанова ВС від 23 січня 2024 року (справа № 78/1309/22): Переважне право є процесуальним і діє протягом 30 днів (переважне право $\neq$ вічне). Повідомлення вважається належним у разі вручення поштою (повідомлення $\neq$ фактичне ознайомлення). Передати можна лише чинне («живе») право.
    • Постанова ВС від 30 травня 2023 року (справа № 130/3560/21): Юридична особа-орендар не може вимагати переведення прав покупця, якщо на момент продажу не мала права набувати таку землю; вона могла лише передати право іншій особі.
    • Постанова ВС від 08 жовтня 2025 року (справа № 728/382/24): Неповідомлення власника про передачу переважного права протягом 3 робочих днів після його держреєстрації позбавляє набувача можливості вимагати переведення прав покупця.

5. Наслідки порушення законодавчих заборон

Обмеження щодо відчуження земель під час мораторію або купівля особами, які не мають на це права (наприклад, іноземцями). Згідно з ч. 3 ст. 131 ЗКУ, без згоди суб’єкта переважного права землі можуть бути обміняні лише на ділянки в тому самому масиві, і їх заборонено передавати в заставу (іпотеку), до статутного капіталу юросіб чи у довірчу власність.

Судова практика:

  • Постанова Чернігівського апеляційного суду від 20 вересня 2023 року (справа № 732/1263/22): Суд не може визнати дійсним договір, який порушує публічний порядок у сфері обігу землі (відчуження іноземцем або під час мораторію), навіть якщо сторони згодні, гроші передані, а продавець не заперечує.
    • Постанова ВС від 02 лютого 2026 року (справа № 484/3291/23): Розглядала питання недотримання безготівкового розрахунку та оцінювала істотність такого порушення.

6. Судова практика Верховного Суду та підходи до визнання правочинів недійсними

Для визнання договору купівлі-продажу недійсним суди вимагають чіткого доведення порушення загальних умов чинності правочину.

Судова практика:

  • Постанова ВС від 16 жовтня 2023 року (справа № 526/2909/21): Для визнання договору купівлі-продажу недійсним необхідно довести порушення вимог ст. 203, 215 ЦК України. Водночас суд зазначив, що у випадку порушення переважного права орендаря належним способом захисту є позов про переведення прав та обов’язків покупця, а не визнання договору недійсним.
    • Постанова ВС від 04 лютого 2026 року (справа № 158/468/25): Щодо фраудаторних правочинів (угод на шкоду кредитору) визначено, що саме по собі відчуження майна за наявності боргу не є достатньою підставою для недійсності договору.

7. Кваліфікація удаваних договорів, застосування конфіскації у разі порушення правил обігу земель

Конфіскація та удаваність: Лектор згадує необхідність правильного обрання способу захисту прав при кваліфікації правочинів як удаваних (наприклад, коли під виглядом інших договорів, таких як оренда, ховається купівля-продаж).

  • Судова практика: Постанова Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 398/4220/17 встановила, що саме по собі визнання договору оренди землі удаваним без застосування наслідків дійсного правочину не є ефективним способом захисту прав позивача.

8. Захист прав добросовісних набувачів

Спосіб захисту: У випадках, коли майно неодноразово перепродавалося після незаконного відчуження, судова практика орієнтує на застосування віндикації.

Судова практика: Постанова ВС від 04 грудня 2024 року (справа № 531/838/22) визначила: якщо земельна ділянка незаконно вибула з власності особи та була кілька разів перепродана, слід заявляти насамперед віндикаційну вимогу (витребування майна) до останнього набувача, а не намагатися оскаржити весь ланцюг укладених правочинів.

9. Зарубіжний досвід правового регулювання ринку сільськогосподарських земель

Лектор виділяє чотири ключові європейські країни, чий досвід правового регулювання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення є важливим для порівняння:

  1. Німеччина.
  2. Франція.
  3. Польща.
  4. Нідерланди.

Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.

Related Posts: