Державна реєстрація права власності за іпотекодержателем не свідчить про суперечність зареєстрованому обтяженню – арешту майна на користь самого іпотекодержателя та не є порушенням пункту 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у сукупності з пунктом 5 цієї ж частини (у правовідносинах, що виникли до 4 лютого 2019 року).
Позов про витребування нерухомого майна є належним способом захисту прав іпотекодавця, який вважає, що його право порушене державною реєстрацією права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя).
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу АТ «Альфа-банк» на рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 липня 2020 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 листопада 2020 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до АТ «Альфа-банк», державного реєстратора виконавчого комітету Іларіонівської селищної ради
Синельниківського району Дніпропетровської області про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме
майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності, і прийняла
постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
ОСОБА_1 був власником житлового будинку та земельної ділянки, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.
26 червня 2006 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк», перейменованим в АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк», укладено договір про надання невідновлювальної кредитної лінії, на забезпечення виконання якого між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» укладено іпотечний договір, за яким в іпотеку банку передано належне позивачу нерухоме майно: житловий будинок та земельна ділянка, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
При цьому сторони погодили у пункті 1.12, що одночасно з нотаріальним посвідченням цього договору нотаріус накладає згідно із чинним законодавством України заборону відчуження предмета іпотеки.
13 жовтня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на вказаний житловий будинок за АТ «Укрсоцбанк». 20 жовтня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на вказану земельну ділянку за АТ «Укрсоцбанк».
Згідно з інформаційною довідкою від 19 вересня 2019 року Державний реєстр прав містить актуальну інформацію про державну реєстрацію обтяжень – арешт нерухомого майна, яке належить ОСОБА_1, на підставі постанови державного виконавця від 24 квітня 2015 року про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження у виконавчому провадженні.
Позивач вважав, що зазначені рішення державного реєстратора прийнято з грубими порушенням та всупереч вимогам Закону України від 01 липня 2004 року No 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно
та їх обтяжень» (далі – Закон No 1952-IV).
Суди попередніх інстанцій вважали наявними підстави для скасування записів про право власності, здійснених державним реєстратором 13 та 20 жовтня 2018 року, оскільки на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій зареєстроване обтяження речових прав на нерухоме майно, яке належить ОСОБА_1, що унеможливлювало будь-які реєстраційні дії щодо такого майна.
ОЦІНКА СУДУ
Стаття 24 Закону No 1952-IV в редакції на час прийняття державним
реєстратором оскаржуваних рішень від 13 та 20 жовтня 2018 року чітко
передбачала таку підставу для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, як наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно.
У статті 48 Закону України від 02 червня 2016 року No 1404-VIII «Про виконавче провадження» (далі – Закон No 1404-VIII) вказано, що звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні (списанні коштів з рахунків) та примусовій реалізації.
Порядок реалізації майна, на яке звернуто стягнення, закріплений у статті 61
Закону No 1404-VIII, у частині першій якої вказано, що реалізація арештованого
майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного
майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів або за фіксованою ціною.
З наведеного можна зробити висновок, що виняток, який міститься в пункті 3 частини четвертої статті 24 Закону No 1952-IV, стосується саме випадків державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набувається у результаті його примусової реалізації на торгах чи аукціонах відповідно до Закону No 1404-VIII.
Разом з тим у цій справі підставою виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на спірне нерухоме майно є іпотечний договір та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки No 13-08/84 від 22 лютого 2018 року, тобто іпотекодержатель скористався позасудовим способом звернення стягнення та за ним зареєстровано право власності на предмет іпотеки на підставі статті 37
Закону України від 05 червня 2003 року No 898-IV«Про іпотеку» (далі – Закон No898- IV).
Також слід зазначити, що 03 липня 2018 року Верховна Рада України прийняла Закон України No 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» (далі – Закон No 2478-VIII). Згідно з пунктом 10 розділу І цього Закону частину четверту статті 24 Закону No 1952-IV
доповнено пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави,
зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем – фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону No 898-IV. Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Закон No 2478-VIII опублікований 03 листопада 2018 року, набрав чинності 04 листопада 2018 року та введений в дію 04 лютого 2019 року, тому його приписи не застосовуються до спірних правовідносин.
Водночас Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що законодавство України, складаючись з окремих законодавчих актів, становить єдину цілісну систему. Тому законодавчий акт та його окремі положення мають застосовуватись не окремо, а в сукупності як з іншими положеннями того ж
законодавчого акта, так і з положеннями інших законодавчих актів.
Загальна спрямованість Закону No 1952-ІV полягає у забезпеченні достовірності та несуперечливості відомостей Державного реєстру прав. Механізм реалізації цього фундаментального підходу закріплений, зокрема, у пункті 5 частини першої статті 24 Закону No 1952-ІV, яким встановлено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Отже, інші положення цього Закону повинні застосовуватись у сукупності з нормою цього пункту.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов
про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення
суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для
відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі No 488/5027/14-ц (провадження No 14-256цс18)).
Такий позов ОСОБА_1 не був заявлений, а одним з основних принципів цивільного судочинства є принцип диспозитивності, що передбачено у пункті 5
частини третьої статті 2 та статті 13 ЦПК України, за яким суд розглядає справи
не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог цього Кодексу,
у межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи
або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
З позовної заяви ОСОБА_1 вбачається, що позивач вимог про визнання іпотеки припиненою не заявляє, не спростовує невиконання ним умов кредитного
договору та наявності кредитної заборгованості. Відповідно до умов укладеного
ним іпотечного договору, який ним не оспорено ні в цілому, ні в частині,
передбачено, зокрема, можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтю 37 Закону No 898-IV.
ОСОБА_1 у своєму позові заявляє, що його права порушено державною
реєстрацією права власності на нерухоме майно за банком та внесення записів за останнім про державну реєстрацію права власності, не заперечуючи права
іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки у зв’язку з неналежним виконанням основного зобов’язання, що спричинило наявність
заборгованості.
Державна реєстрація права власності за іпотекодержателем не свідчить про
суперечність зареєстрованому обтяженню – арешту майна на користь самого
іпотекодержателя та не є порушенням пункту 6 частини першої статті 24 Закону
No 1952-ІV у сукупності з пунктом 5 цієї ж частини.
З урахуванням установлених судами попередніх інстанцій обставин справи, а саме наявності невиконаного основного зобов’язання, існування чинного
договору іпотеки, умови якого позивачем не оспорюються, Велика Палата
Верховного Суду вважає, що права позивача не порушено, оскільки іпотека
виникла до ухвалення державним виконавцем постанови про накладення арешту та заборони на предмет іпотеки, заборона на предмет іпотеки також була вже накладена на предмет іпотеки для забезпечення прав іпотекодержателя, який і задовольнив свої вимоги за рахунок заставленого майна.
Заявлені позивачем вимоги про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності не впливають і не можуть вплинути на права позивача щодо права на предмет іпотеки. Тому в позові необхідно відмовити.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 13 липня 2022 року у справі No 199/8324/19 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105624089.