АДВОКАТУРА, НОВИНИ

Як і хто може купити земельну ділянку в Україні? – відповіді у проєкті Вищої школи адвокатури НААУ “Правосвідомість”

Про те, як і хто може купити земельну ділянку в Україні розповіла доцентка кафедри конституційного, адміністративного, екологічного та трудового права Полтавського юридичного інституту Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, заступниця голови Постійної комісії з питань розвитку території, використання земельних ресурсів, будівництва, архітектури, екології, інвестицій та розвитку підприємництва Подільської районної ради у м. Полтава Олена Батигіна в рамках проєкту Вищої школи адвокатури НААУ «Правосвідомість».

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками купівлю земельної ділянки в Україні, а саме:

  • 1. Чому право власності на землю важливе для громадян.
  • 2. Які види власності на землю існують в Україні: приватна, комунальна, державна.
  • 3. Поняття та основні ознаки земельної ділянки як об’єкту купівлі-продажу.
  • 4. Як категорія земель впливає на можливість купівлі-продажу.
  • 5. Суб’єкти допущені до ринку земель в Україні.
  • 6. У кого можна купити земельну ділянку.
  • 7. Як купують землю (покроково).
  • 8. Вартість договору купівлі продажу земельної ділянки та додаткові витрати.
  • 9.  Особливості купівлі земель сільськогосподарського призначення.
  • 10. Чому земля дорожчає.
  • 11.  Найбільш розповсюджені судові спори щодо купівлі-продажу земельних ділянок.

У рамках характеристики купівлі земельної ділянки в Україні акцентовано на наступному:

1. Чому право власності на землю важливе для громадян

Право власності на землю є ключовим, оскільки:

  • земельна ділянка виступає самостійним об’єктом цивільних прав;
  • вона забезпечує можливість володіння, користування та розпорядження;
  • є основою для реалізації економічних прав (зокрема, купівлі-продажу, передачі у спадщину, оренди);
  • право власності виникає з моменту державної реєстрації.

2. Види власності на землю в Україні

В Україні існують три форми власності:

1) Приватна:

  • с/г землі – дозволено до 10 000 га;
  • несільськогосподарські – без обмежень площі.

2) Комунальна:

  • с/г землі – заборонено продавати (лише оренда);
  • несільськогосподарські – дозволено (через аукціони або викуп під майном).

3) Державна (аналогічно комунальній):

  • с/г – не продаються;
    • інші – можуть відчужуватись у визначених випадках.

3. Поняття та ознаки земельної ділянки

Згідно з ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка – це:

  • частина земної поверхні;
  • з установленими межами;
  • з визначеним місцем розташування;
  • з визначеними щодо неї правами.

Ознаки:

  • індивідуалізованість (кадастровий номер);
  • визначене цільове призначення;
  • правовий режим;
  • можливість бути предметом цивільно-правових угод .

4. Вплив категорії земель на купівлю-продаж

Категорія земель (ст.19 ЗК України) визначає:

  • можливість відчуження;
  • правовий режим;
  • обмеження використання.

Наприклад:

  • землі с/г призначення – мають спеціальний режим обігу;
  • природно-заповідні, оборони, водного фонду – не можуть бути предметом купівлі-продажу;
  • землі забудови – можуть продаватися без значних обмежень.

5. Суб’єкти, допущені до ринку земель

До купівлі землі допускаються:

  • громадяни України;
  • юридичні особи;
  • держава;
  • іноземці.

6. У кого можна купити земельну ділянку

Суб’єкти договору:

  • відчужувач (продавець) – власник ділянки;
  • набувач (покупець).

Також:

  • можливий викуп у держави або громади (у визначених законом випадках);
  • існує переважне право купівлі:
    • 1 черга – користувач надр;
    • 2 черга – орендар.

7. Як купують землю (покроково)

Загальний порядок:

  1. Перевірка земельної ділянки
     (правовий статус, обмеження, власник).
  2. Укладення договору купівлі-продажу
    1. письмова форма;
    1. нотаріальне посвідчення.
  3. Державна реєстрація права власності
    1. саме з цього моменту виникає право.

8. Вартість договору та додаткові витрати

Податкове навантаження:

  1. Перший продаж (власність >3 років):
    1. ПДФО – 0%;
    1. військовий збір – 0%;
    1. держмито – 1%.
  2. Другий продаж або <3 років:
    1. ПДФО – 5%;
    1. військовий збір – 5%;
    1. держмито – 1%.
  3. Третій продаж:
    1. ПДФО – 18%;
    1. військовий збір – 5%;
    1. держмито – 1%.

9. Особливості купівлі с/г земель

  • поетапне відкриття ринку:
    • з 01.07.2021 – до 100 га;
    • з 01.01.2024 – до 10 000 га;
  • мінімальна ціна:
    • не нижче нормативно-грошової оцінки (до 2030 року);
  • форма розрахунків:
    • безготівкова;
  • обов’язкова перевірка покупця:
    • походження коштів;
    • громадянство;
    • санкції;
    • структура власності;
  • заборона продажу:
    • державних і комунальних с/г земель;
    • земель на окупованих територіях.

10. Чому земля дорожчає

  • після відкриття ринку (з 2021 року) спостерігається зростання кількості угод;
  • запровадження ринку створило попит;
  • існують обмеження пропозиції (заборона продажу частини земель).

Таким чином, це об’єктивно веде до підвищення вартості.

11. Найпоширеніші судові спори

1. Спори щодо переважного права купівлі

  • справа № 526/2909/21 (ВС, 16.10.2023): правильний спосіб захисту – переведення прав покупця, а не визнання договору недійсним.

2. Спори щодо реалізації переважного права орендаря

  • справа № 78/1309/22 (ВС, 23.01.2024): важливість дотримання процедури повідомлення; пропуск строків позбавляє переважного права.

Типові категорії спорів:

  • недійсність договорів;
  • порушення процедури продажу;
  • порушення переважного права;
  • оскарження державної реєстрації. 

Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.

Related Posts: