Про оренду земельних ділянок: огляд висновків Верховного Суду розповів суддя Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська, викладач-тренер Національної школи суддів України, член GEMME Ukraine – Асоціації суддів з медіації Максим Ходаківський під час заходу з підвищення кваліфікації адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізував разом з учасниками висновки Верховного Суду у справах про оренду земельних ділянок, а саме:
- 1. Проблемні питання визначення юрисдикційності спорів щодо оренди земельних ділянок.
- 2. Належний та ефективний спосіб захисту права.
- 3. Право оренди земельних ділянок.
У рамках огляду висновків Верховного Суду у справах про оренду земельних ділянок акцентовано на наступному:
1. Проблемні питання визначення юрисдикційності спорів щодо оренди земельних ділянок
- Правомірність набуття права оренди земельної ділянки за рішенням державного органу.
Справа за позовом фізичної особи до ГУ Держгеокадастру про визнання неправомірним наказу.
Позиція Великої Палати ВС: спір стосується приватноправових відносин, адже існує речове право на земельну ділянку, і вирішення питання правомірності набуття особою такого права, як і питання щодо порушення прав позивача внаслідок неправомірного використання земельної ділянки, має здійснюватися в порядку цивільного чи господарського судочинства залежно від суб’єктного складу сторін спору (постанова від 15 травня 2018 року у справі № 809/739/17 (провадження № 11-252апп18).
- Скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Справа за позовом фермерського господарства до РДА про скасування рішень та зобов’язання вчинити певні дії.
Позиція Великої Палати ВС: спір за позовом фермерського господарства про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки, та залежно від суб’єктного складу має бути вирішений за правилами цивільного або господарського судочинства (постанова від 13 березня 2019 року у справі № 814/1971/17 (провадження № 11-1194апп18).
- «Подвійна» оренда земельної ділянки.
Справа за позовом товариства до фізичної особи, державного реєстратора та фермерського господарства про визнання недійсним договору та скасування рішення про державну реєстрацію прав.
Позиція Великої Палати ВС: спір за позовом товариства (орендаря за первинним договором оренди) до фізичної особи (орендодавця), державного реєстратора та фермерського господарства (орендаря за наступним договором оренди тієї ж ділянки) про визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про держреєстрацію права оренди є приватноправовим і розглядається за правилами цивільного судочинства (постанова від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19).
- Оскарження рішення про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки.
Справа за позовом фермерського господарства до ГУ Держгеокадастру про визнання протиправним та скасування наказу.
Позиція Великої Палати ВС: реалізуючи відповідні повноваження, державні органи або органи місцевого самоврядування вступають з юридичними та фізичними особами у цивільні та господарські правовідносини. У таких відносинах держава або територіальні громади є рівними учасниками земельних відносин з іншими юридичними та фізичними особами; індивідуальні акти вказаних органів, якими реалізовуються волевиявлення держави або територіальної громади як учасника цивільно-правових відносин і з яких виникають, змінюються, припиняються цивільні права й обов’язки, не належать до правових актів управління, а спори щодо їх оскарження мають приватноправовий характер (постанова від 15 травня 2019 року у справі № 807/9/18 (провадження № 11-144апп19).
- Учасник спору: громадянин чи фермерське господарство?
Справа за позовом прокурора в інтересах держави до ГУ Держгеокадастру та фізичної особи (засновник ФГ) про визнання незаконними та скасування наказів, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки.
Позиція Великої Палати ВС: за змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону України «Про фермерське господарство» після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов’язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.
Отже, з моменту, коли фізична особа створила фермерське господарство, у правовідносинах користування земельною ділянкою відбулася фактична заміна орендаря, й обов’язки землекористувача земельної ділянки перейшли до фермерського господарства з дня його державної реєстрації. Звідси спір стосується земельної ділянки, наданої в оренду фермерському господарству, а не фізичній особі. Оскільки фермерські господарства є юридичними особами, на їхні земельні спори з прокурором, який діє в інтересах держави, щодо користування земельними ділянками, наданими із земель державної або комунальної власності, поширюється юрисдикція господарських судів (постанова від 16 січня 2019 року у справі №483/1863/17 (провадження №14-515цс18).
- Використання земельних ділянок фізичними особамипідприємцями.
Справа за позовом прокурора в інтересах держави до міської ради, ФОП про визнання недійсним рішення ради та договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Позиція Великої Палати ВС:
Наявність у фізичної особи статусу підприємця не свідчить про те, що з моменту її державної реєстрації як фізичної особи-підприємця вона виступає в такій якості у всіх правовідносинах, зокрема і щодо набуття в оренду чи у власність земельної ділянки. Звідси спір підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства (постанова від 13 березня 2018 року у справі № 306/2004/15-ц (провадження № 14-39 цс 18).
2. Належний та ефективний спосіб захисту права
- Договір оренди землі: недійсний чи непідписаний?
Справа за позовом фізичної особи до фермерського господарства про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.
Позиція Великої Палати ВС: підпис є невід’ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію; якщо сторони згоди щодо істотних умов договору оренди землі не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини; правочин, який невчинено (договір, який неукладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який невчинено (постанова ВП ВС від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц (провадження №14-499цс19).
- Який спосіб захисту може застосувати орендар земельної ділянки у разі укладення у період дії його договору іншого договору оренди тієї ж земельної ділянки?
Унаслідок укладення оскарженого договору ФГ отримало право оренди земельної ділянки, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. ВП ВС погодилася з висновками судів про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним (пункт 41 постанови). Постанова ВП ВС від 15.01.2020 у справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19).
- Який належний спосіб захисту в разі відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди до договору оренди землі?
У разі відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди до договору оренди землі належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту (пункт 67 постанови), а не визнання договорів оренди поновленими. Постанова ВП ВС від 26.05.2020 у справі № 908/299/18.
- Який належний спосіб захисту в разі порушення переважного права орендаря укладенням орендодавцем під час дії договору оренди землі договору з іншим орендарем?
Якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: орендодавцем (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та наступним орендарем (який незаконно заволодів майном – правом оренди – шляхом реєстрації цього права).
Тому належним способам захисту прав первинного орендаря будуть дві позовні вимоги: про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди у наступного орендаря. Про належність такого способу захисту як визнання відсутнім права вже зазначала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Постанова ВС від 25.01.2022 у справі № 143/591/20.
3. Право оренди земельних ділянок
- Дозвіл на розроблення проєкту землеустрою та укладення договору оренди земельної ділянки.
Справа за позовом фізичної особи до ГУ Держгеокадастру, фізичної особи, РДА про визнання наказу протиправним та його скасування, визнання договору оренди землі недійсним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди.
Позиція Великої Палати ВС:
правовідносини оренди виникають лише в момент укладення договору оренди; до цього моменту, починаючи з моменту звернення особи з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини (щодо можливості укладення договору оренди в майбутньому та визначення конкретної земельної ділянки на масиві земель державної власності у встановленому законом порядку);
дозвіл на розробку проекту землеустрою означає дозвіл власника земельної ділянки здійснити певні дії на землі власника, аби мати змогу в подальшому точно визначити предмет оренди;
рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку;
може кваліфікуватися як недобросовісна така поведінка власника земельної ділянки коли він необґрунтовано зволікає з наданням дозволу, не повідомляє чи несвоєчасно повідомляє про відмову у наданні дозволу або не наводить вичерпні мотиви такої відмови, надає дозвіл на розробку проекту землеустрою, завідомо знаючи про перешкоди у наданні земельної ділянки в оренду, необґрунтовано зволікає з розглядом проекту землеустрою щодо відведення, безпідставно відмовляє у його затвердженні і у той же час надає дозвіл на розробку проекту землеустрою та затверджує цей проєкт щодо іншої особи;
якщо особа, отримавши дозвіл на розробку проекту землеустрою, сама зволікає з його розробкою та поданням на затвердження, вона цілком може очікувати, що земельна ділянка буде надана в користування іншій особі неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам земельного законодавства; не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка раніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою.
Крім того, такий підхід стимулює використання інсайдерської інформації, що є одним із проявів корупції, а тому є неприпустимим; не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших звернулася з відповідною заявою, але якій тим не менше надано перевагу. Такий підхід може створювати підґрунтя для розвитку корупції;
відповідне законодавство слід тлумачити таким чином, що за наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності в оренду – право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
(Постанова від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28цс20).
- Укладення та набрання чинності договором оренди землі, виникнення права оренди справа за позовом ТОВ до селищної ради про визнання незаконними та скасування рішень, реєстраційних дій, поновлення запису.
Позиція Великої Палати ВС:
істотними умовами договору оренди землі є об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»);
Закон України «Про оренду землі» імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії;
сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов’язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам закону, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення;
державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації (постанова від 6 березня 2024 року у справі №902/1207/22 (провадження №12-80гс23.
- Поновлення договору оренди землі справа за позовом фізичної особи до міської ради про визнання поновленим договору оренди землі.
Позиція Великої Палати ВС:
незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов’язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них; якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (постанова від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).
- Строк звернення до суду щодо визнання укладеною додаткової угоди справа за позовом ТОВ до міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Позиція Великої Палати ВС:
неукладення додаткової угоди до договору оренди протягом визначеного законодавством строку позбавляє позивача можливості зареєструвати право оренди землі в Державному реєстрі речових прав; порушення відповідачем як орендодавцем вимог Закону України «Про оренду землі» щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням та позбавляє позивача як орендаря можливості зареєструвати відповідне речове право; протягом строку, на який договір міг бути поновлений, орендар не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути його неможливість зареєструвати право оренди в Державному реєстрі речових прав, зокрема і шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Такий позов може бути пред’явлений протягом усього строку дії договору оренди, на який цей договір міг бути поновлений (постанова від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22).
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.