Обраний власником / користувачем вид використання земельної ділянки не має виходити за межі певної категорії та має бути обраний з урахуванням містобудівної документації.
Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року No 548, землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше) належать до землі житлової забудови й до категорії земель житлової і громадської забудови.
Отже, використання земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку, а не для розміщення адміністративно-господарських будівель не виходить за межі категорії «землі житлової та громадської забудови».
13 липня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного
адміністративного суду розглянув касаційну скаргу Управління Державної
архітектурно-будівельної інспекції України у Херсонській області на рішення
Херсонського окружного адміністративного суду від 13 квітня 2018 року та постанову П’ятого апеляційного адміністративного суду від 28 грудня 2018 року у справі No 821/377/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Південенерго» до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції України у Херсонській області, треті особи: Управління містобудування та архітектури Херсонської міської ради, відділ капітального будівництва УМВС України в Херсонській області про визнання протиправним рішення.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради від 19.04.2011 року TOB «Південенерго» було погоджено реконструкцію незавершеної будівництвом
адміністративної будівлі під багатоквартирний житловий будинок на земельній
ділянці постійного користування УМВС України в Херсонській області за АДРЕСА_1.
Згодом TOB «Південенерго» отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 12.03.2011 року на об’єкт будівництва.
Листом від 16.01.2018 року директора TOB «Південенерго» повідомлено, що УДАБІ в Херсонській області прийнято рішення від 09.10.2017 року про скасування дії вищенаведених містобудівних умов та обмежень.
Згідно даного рішення головним інспектором будівельного нагляду відділу
нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури та містобудування управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області Московченком Г.Л. під час проведення позапланової перевірки Управління містобудування та архітектури, департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради встановлено, що містобудівні умови та обмеження забудови від 12.03.2011 року прийняті з порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, а саме:
- – копія документа, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою – державний акт на право постійного користування земельною ділянкою належить УМВС України у Херсонській області та не має ніякого відношення до замовника будівництва ТОВ «Південенерго». Вказане є порушенням вимог ч.1 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції від 17.02.2011 року (відсутність у замовника земельної ділянки у власності або постійному користуванні);
- – містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки надані з порушенням положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні у частині невідповідності намірам забудови земельної ділянки її цільовому призначенню (цільове призначення земельної ділянки під адміністративно-господарськими будівлями). Вказане є порушенням вимог ч.5, ч.6 ст.29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” в редакції від 17.02.2011 року.
Рішенням Херсонського окружного адміністративного суду від 13 квітня 2018 року, залишеним без змін постановою П’ятого апеляційного адміністративного
суду від 28 грудня 2018 року, адміністративний позов задоволено. Суди виходили з того. що відповідачем не доведено, а судами не встановлено обставин
недодержання ТОВ «Південенерго» вимог Закону України «Про регулювання
містобудівної діяльності».
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій – без змін.
ОЦІНКА СУДУ
З приводу виявленого контролюючим органом порушення вимог ч.1 ст. 29
Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції від 17.02.2011 року Верховний Суд зазначив наступне.
У касаційній скарзі відповідач наполягав на тому, що земельною ділянкою, на яку були видані містобудівні умови та обмеження, належить на праві постійного
користування УМВС України у Херсонській області та не має ніякого відношення до замовника будівництва – ТОВ «Південенерго».
Пунктом 9 Порядку надання вихідних даних для проектування об’єктів
містобудування, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 року No489 (далі – Порядок No489), визначено, що містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки та технічні умови надаються:
- – власникові/користувачеві земельної ділянки;
- – особі, щодо якої прийнято рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності в порядку, визначеному земельним законодавством;
- – уповноваженій ними особі (підприємству, установі, організації).
Таким чином, станом на момент видачі спірних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 12.03.2011 року на об’єкт будівництва було законодавчо передбачено право на отримання таких містобудівних умов не лише власнику чи користувачеві земельної ділянки, а і уповноваженій ними особі, зокрема, підприємству, установі, організації.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що згідно державного акта на право
постійного користування земельною ділянкою від 07.12.2004 року в користуванні УМВС України в Херсонській області перебуває земельна ділянка площею 0,9192га за АДРЕСА_1.
Між Відділом капітального будівництва УМВС України в Херсонській області та ТОВ «Південенерго» було укладено договір дольової участі від 28.03.2011 року з метою будівництва багатоповерхового житлового будинку, замовником якого, згідно умов договору, є ТОВ “Південенерго”.
Згідно п.п.5.1, 5.2 Договору ТОВ “Південенерго” є повноважним представником УМВС з питань виконання даного Договору та наділений правомочностями вчиняти необхідні юридичні дії, підписувати акти із третіми особами, спрямовані на успішне виконання цього Договору.
За таких обставин, Верховний Суд погодився з висновком судів попередніх
інстанцій, що в контексті спірних правовідносин ТОВ “Південенерго” на підставі
договору про дольову участь від 28.03.2011 року набуло статусу замовника
будівництва в розумінні Порядку No489, а отже звертаючись до контролюючого
органу із заявою про отримання містобудівних умов та обмежень, ТОВ «Південенерго» діяло як уповноважена особа користувача земельної ділянки.
Щодо виявленого контролюючим органом порушення вимог ч.5, ч.6 ст.29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” Верховним судом було зазначено наступне.
Іншою підставою для скасування містобудівних умов та обмежень забудови
земельної ділянки стала невідповідність намірів забудови земельної ділянки її цільовому призначенню.
Частиною другою статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної
діяльності» передбачено, що забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.
Статтею 39 Земельного кодексу України передбачено, що використання земель
житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм.
Зі змісту вказаних вище норм вбачається, що наміри використання земельної
ділянки в межах пе вної категорії земель мають відповідати містобудівній
документації та документації із землеустрою. Водночас забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого містобудівною документацією на місцевому рівні, що визначено статтею 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
На думку Верховного Суду, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) здійснюється її власником або користувачем
самостійно. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії
земель не є зміною її цільового призначення, а тому не потребує проходження
процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються
при зміні цільового призначення.
Верховний Суд у постанові від 10.10.2018 у справі No 357/4277/17 щодо порядку
застосування частини п’ятої статті 20 Земельного кодексу України сформував
правову позицію, згідно з якою єдиною умовою при самостійному визначенні виду використання земельної ділянки її власником/користувачем є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Тобто, обраний власником/користувачем вид використання земельної ділянки не має виходити за межі певної категорії та має бути обраний з урахуванням
містобудівної документації.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – земельної ділянки, розташованої за АДРЕСА_1, її цільове призначення – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів No548 від 23.07.2010 року, землі, які використовуються для розміщення житлової забудови
(житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше) відносяться до землі
житлової забудови та належать до категорії земель житлової та громадської
забудови.
З урахуванням наведеного Верховний Суд зробив висновок, що використання
вказаної вище земельної ділянки для будівництво багатоквартирного житлового
будинку, а не для розміщення адміністративно-господарських будівель не виходить за межі категорії “землі житлової та громадської забудови”, що у свою чергу свідчить про помилковість висновків в цій частині.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі No 821/377/18 можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/105247866.