Щодо дати виникнення в органу місцевого самоврядування права комунальної власності на земельну ділянку в межах населеного пункту за відсутності реєстрації речового права на таку ділянку

Правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений за законом, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.

Нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування відповідно до положень статті 79-1 ЗК України не є підставою для звільнення набувача права власності на будівлю або споруду від обов’язку сплачувати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташований такий об’єкт нерухомості.

Судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності
КГС ВС розглянула справу за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Варіант-Технології» (далі – ТОВ «Варіант- Технології») про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

Як свідчать матеріали справи, відповідно до витягу із Державного земельного
кадастру про земельну ділянку (далі – ДЗК) від 05.08.2019 земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 у місті Харкові перебуває у комунальній власності. Дата
державної реєстрації земельної ділянки – 18.04.2018.

Суди установили, що у період із 01.01.2019 по 31.05.2020 спірна земельна ділянка
перебувала у фактичному володінні і користуванні відповідача, проте у зазначений період право користування (оренди) чи інші речові права ТОВ «Варіант-Технології» на земельну ділянку, на якій розташована нежитлова будівля літ. «А-4», зареєстровані за відповідачем не були.

За інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.06.2020 право оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 у місті
Харкові площею 0,3691 га, зареєстровано за ТОВ «Варіант-Технології» лише із 15.06.2020 на підставі договору оренди землі від 05.06.2020.

Наведені обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та інтересів, що є підставою для їх захисту шляхом стягнення з відповідача на користь позивача майна (коштів), збереженого (заощадженого) відповідачем за рахунок Харківської міської ради за відсутності на те достатніх правових підстав, – орендної плати, нарахованої за володіння і користування спірною земельною ділянкою у період із 01.01.2019 по 31.05.2020.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

У поданій касаційній скарзі ТОВ «Варіант-Технології», зокрема, наголошував на відсутності висновку ВС стосовно набуття органом місцевого самоврядування
(стягувачем безпідставно збережених коштів) правомочності власника щодо
створеного об’єкта – земельної ділянки, та дати виникнення у територіальної
громади права власності на цей об’єкт, підтвердженої належними документами, а також висновку, з якого саме моменту орган місцевого самоврядування є власником конкретної земельної ділянки, розташованої у межах населеного
пункту: чи з часу прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» (далі – Закон No 5245-VI) чи з моменту державної реєстрації права власності на конкретно сформовану земельну ділянку в межах населеного пункту, як це передбачено статтями 125, 126 ЗК України.

Зважаючи на викладене, судова палата зазначила таке.

Із уведенням у дію 01.01.2002 нового ЗК України у комунальній власності
перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об’єкти комунальної власності, про що зазначено у частині 2 статті 83 ЗК України.

Отже, принцип розмежування земель державної і комунальної власності
відображено у положеннях ЗК України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді. Тобто всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що із 01.01.2002 перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксована у ЗК України.

Із 01.01.2013 набув чинності Закон No 5245-VI, за змістом пункту 3 розділу II
«Прикінцеві та перехідні положення» якого з дня набрання чинності цим Законом
землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:

  • а) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;
    які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
  • б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах «а» і «б» пункту 4 цього розділу.

Згідно з пунктом 5 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону No 5245-VI державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі статтею 122 ЗК України передають земельні
ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного
земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.

Як передбачено у пункті 6 розділу II “Прикінцеві та перехідні положення” Закону No 5245-VI, «у разі якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної
реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються: у межах населених пунктів – сільськими, селищними, міськими радами; за межами населених пунктів – органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками».

За змістом пункту 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону No 5245-VI державна реєстрація речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначених у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється в порядку, встановленому законом.

Отже, беручи до уваги наведені положення Конституції України, ЗК України і пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону No 5245-VI, Харківська міська рада є власником спірної земельної ділянки, оскільки ця ділянка розташована в межах населеного пункту – м. Харкова, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на неї.

Цьому висновку відповідає також положення пункту 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону No 5245-VI: «державна реєстрація речових прав на земельні ділянки … здійснюється в порядку, встановленому законом», що з урахуванням змісту пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону No 5245-VI лише визначає порядок державної реєстрації права, однак не змінює моменту, з якого земля вважається комунальною власністю відповідних
територіальних громад в силу закону.

За таких підстав судова палата вважає, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України.
При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону No 5245-VІ державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об’єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку. Наведене повністю спростовує твердження скаржника про те, що право комунальної власності на конкретну земельну ділянку в межах населеного пункту виникає з моменту державної реєстрації цього речового права.

У цій справі право комунальної власності підтверджено розташуванням спірної
земельної ділянки у межах м. Харкова, чого не заперечували та не спростовували сторони справи. При цьому у цій конкретній справі доказом того, що спірна земельна ділянка перебуває саме у комунальній власності, є витяг із ДЗК від 05.08.2019, за змістом якого зазначена земельна ділянка перебуває у комунальній власності.

Ураховуючи те, що у спірних правовідносинах з уведенням у дію нового ЗК України Харківська міська рада, безспірно, є власником земельної ділянки, як власник цієї земельної ділянки, позивач має повноваження на захист свого права на землю (спірну земельну ділянку), тобто цивільного права, у разі його
порушення, невизнання або оспорювання.

Положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають
підстави вважати, що до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого
майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об’єкт, ураховуючи
принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об’єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об’єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової
підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов’язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.

Отже, із дня набуття права власності на об’єкт нерухомого майна ТОВ «Варіант-Технології» як власник такого майна стало фактичним користувачем спірної земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов’язок належно оформити правовідносини щодо
користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити
речові права на земельну ділянку), а також обов’язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.

При цьому нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану
земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень статті 79-1 Земельного кодексу України не є підставою для звільнення набувача права власності на будівлю або споруду від обов’язку сплачувати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташований такий об’єкт нерухомості.

Отже, суди попередніх інстанцій, установивши факт набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, а також користування ТОВ “Варіант-Технології” у спірний період без достатніх на те правових підстав сформованою земельною
ділянкою, на якій розташована ця нерухомість, дійшли правомірного висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Детальніше з текстом постанови судової палати КГС ВС від 05.08.2022 у справі No 922/2060/20 можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/105612020.