Переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі регулюються статтями 179, 181, 187 ГК України, оскільки це узгоджується з положеннями статей 648, 649 ЦК України та статті 2 Закону України “Про оренду землі”. Такі відносини не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України “Про оренду землі”.
КГС ВС розглянув справу за позовом Приватного акціонерного товариства “ОТІС” (далі – ПрАТ “ОТІС”) до Київської міської ради, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, — Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (далі – Департамент земельних ресурсів КМДА), про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.
Судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 20.11.2018 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення ПрАТ “ОТІС” земельної ділянки.
ПрАТ “ОТІС” звернулося до Департаменту земельних ресурсів КМДА листами від 08.05.2019, 07.06.2019, в яких повідомило про отримання проєкт у договору оренди земельної ділянки та про незгоду з окремими його умовами і надіслало протокол узгодження розбіжностей до договору.
Департамент земельних ресурсів КМДА надав відповідь листом від 26.06.2019, в якому наголосив на обов’язковості актів органі в місцевого самоврядування та запропонував ПрАТ “ОТІС” погодити проєкт договору в редакції орендодавця.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.03.2020 позов задоволено повністю. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2020 скасовано зазначене рішення та прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено повністю.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Частиною першою статті 2 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із частиною третьою статті 179 ГК України укладення господарського договору є обов’язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов’язком для суб’єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов’язковості укладення договору для певних категорій суб’єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Спори, які виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі,якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов’язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору (частина перша статті 187 ГК України).
За статтею 648 і частиною першою статті 649 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов’язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.
Частиною першою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб’єктами і надалі виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору. Такі ознаки не притаманні адміністративним правовідносинам. Натомість вони властиві цивільним правовідносинам,які з огляду на суб’єктний склад можуть бути предметом судового розгляду у відповідному суді загальної юрисдикції або господарському суді.
Ураховуючи, що чинним законодавством земельні відносини приватно правового характеру, які пов’язані з набуттям речового права (в тому числі права оренди) на земельну ділянку, виникають після укладення договору оренди землі та державної реєстрації відповідного речового права, КГС ВС вважає, що переддоговірні відносини між сторонами щодо узгодження умов договору оренди землі можуть регулюватися статтями 179, 181, 187 ГК України. По-перше, це відповідає з положенням статей 648, 649 ЦК України та статті 2 Закону України “Про оренду землі”. По-друге, переддоговірні відносини, пов’язані з укладанням договорів оренди земельних ділянок,не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України “Про оренду землі”.
Положеннями ЗК України та Закону України “Про оренду землі”як спеціальних нормативно-правових актів не визначено (крім обов’язкової наявності рішення відповідної ради для укладання договору оренди земельної ділянки) порядку вирішення переддоговірних спорів між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження протоколів розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки, які безпосередньо пов ‘язані з укладанням договору оренди земельної ділянки. Отже, до зазначених правовідносин підлягають застосуванню норми Глави 20 ГК України, оскільки вони не регулюються іншими нормативно-правовими актами.
Постановою КГС ВС від 03.11.2020 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2020 та передано справу на новий розгляд до цього суду.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 03.11.2020 у справі No 910/16771/19 можна ознайомитися за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/92675755.